[부동산 생활 법률] 상가 세입자의 '갱신요구권', 제소전화해로 막을 수 있나

어떤 건물주가 3년 후 건물을 매각해 노후를 대비하려는 생각에 앞으로 3년까지만 세입자를 받고자 한다. 따라서 그는 신규 세입자와 계약 때 '제소전화해'를 통해 3년 이후로는 갱신요구권을 행사할 수 없다는 조항을 넣고 싶어 한다. 가능할 까?

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 "제소전화해를 할 때 자신의 이익을 위해 세입자의 권리를 막으려는 건물주들이 적지 않다"면서 "'강행규정'으로 보호되는 세입자의 권리는 함부로 막을 수 없다"고 조언한다.

엄 변호사는 “상가 임대차에서 갱신요구권을 애초부터 사용할 수 없게 제소전화해 제도를 악용하는 사례로 이어지는 경우가 있다"면서 "그렇지만 세입자의 갱신요구권은 제소전화해로도 함부로 막을 수 없다”고 밝혔다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도로, 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 간혹 건물주들이 이러한 점을 악용해 세입자의 권리를 제한하려는 시도가 있지만 현실적으로 불가능한 시도라는 것이다. 

엄 변호사는 "상가건물 임대차보호법에 따르면 세입자의 갱신요구권은 건물주가 반드시 지켜야 하는 강행규정"이라며 "따라서 당사자 간 어떤 합의가 있었더라도 법률상 세입자의 갱신요구권을 제한하는 제소전화해 조서는 넣을 수 없다"고 강조했다.

그는 "제소전화해 조서가 효력을 얻기 위해서는 법원의 판단이 필요한데, 갱신요구권을 제한하는 조서는 법원에서도 기각 또는 보정명령이 내려질 가능성이 크다"고 설명했다.

엄 변호사는 “건물주는 세입자의 갱신요구권을 막는다는 것이 계약해지로도 해석될 수 있다는 점을 명심해야 할 것”이라고 말한다. 자칫 건물주의 위법행위로 판단될 수도 있다는 것이다.

제소전화해 조서로 건물주가 세입자의 권리금회수 기회를 방해하려는 시도도 적지 않다고 한다. 엄 변호사는 하지만 이 역시 갱신요구권과 마찬가지로 위법의 소지가 있다고 말한다. 세입자의 위법행위에 권리금회수 기회를 제한할 순 있지만, 세입자 잘못이 없는데도 제소전화해 조서로 미리 권리를 제한한다는 것은 적법하지 않다는 것이다.

엄 변호사는 제소전화해로 갱신요구권과 권리금회수 기회를 제한하는 조서가 적법한 경우는, 상가임대차법상 건물주가 재건축 계획이 있고 이를 계약 전부터 미리 세입자에게 통보했을 경우 정도라고 전했다.

박성훈 기자 shpark@viva2080.com