[부동산 생활 법률] 경매 시 상가 세입자 권리금 회수

건물이 갑자기 경매에 넘어갈 경우, 보증금은 물론 권리금을 받아야 하는 세입자로선 난감할 수 밖에 없다. 세입자는 새 건물주로부터 권리금을 회수할 수 있을까. 엄정숙 부동산전문 변호사는 경매에 넘어간 상가라도 세입자의 권리금 회수는 가능하다고 말한다. 

 - 상가건물 임대차보호법에서 세입자의 권리금 회수가 보장되지 않나.
“그렇다. 세입자의 권리 뿐만아니라 건물주의 의무까지 이 법에 담겨 있다. 경매로 인해 기존 건물주가 사라지더라도 세입자의 권리금 회수 기회는 사라지지 않는다. 경매를 통해 새 건물주가 될 낙찰자에게 신규 세입자를 주선하면 권리금 거래가 가능하다.”

- 상임법에서는 세입자의 권리를 구체적으로 어떻게 보호하나.
“2015년에 법이 개정되어 세입자의 권리금이 법적으로 보호받게 됐다. 세입자는 계약 종료 6개월 전부터 계약 종료 시점까지 신규 세입자를 건물주에게 주선할 수 있다. 그리고 건물주는 이를 방해해서는 안 된다. 경매로 기존 건물주가 사라지면 권리금 거래를 보장할 사람이 없어지지만 낙찰자가 기존 건물주의 권리와 의무를 승계하기 때문에 세입자는 여전히 권리금 거래를 진행할 수 있다.”

- 그럼에도 낙찰자가 세입자의 권리금 회수를 방해한다면 어떻게 해야 하나.
“법적으로 낙찰자는 임대인의 권리와 의무를 승계한다. 따라서 세입자의 권리금을 방해하면 손해배상 청구소송을 통해 법적 책임을 물을 수 있다. 세입자가 건물주의 방해로 인해 권리금 회수 기회를 놓쳤을 때, 그에 상응하는 금액을 배상받기 위한 소송이다.”

- 소송 외에 다른 방법은 없나.
“경매 절차가 진행되기 전에 조기에 계약을 해지하고 신규 세입자를 주선하는 방법이 있다. 건물주의 부채로 인해 경매가 진행되거나 부동산 경매 절차가 시작된 경우, 세입자는 정당한 사유로 임대차 계약 해지를 통보하고 신규 세입자를 주선해 권리금을 회수할 수 있다. 자만, 이 경우에도 법적으로 문제를 피하려면 반드시 건물주에게 신규 세입자를 주선해야 한다.”

- 건물주가 갑자가 사망하는 경우는 어떻게 대처해야 하나.
“부동산을 상속받을 상속인이 정해져야 한다. 상속 절차가 완료되면 상속인이 건물주의 권리와 의무를 승계한다. 세입자는 그 상속인을 상대로 신규 세입자를 주선하고 권리금 거래를 이어갈 수 있다. 상속 절차가 오래 걸린다면, 계약을 갱신해 시간을 벌고 추후 대응 방법을 준비하는 것도 현명한 방법이다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com