[부동산 생활 법률] 집주인 채무로 인한 전세금 피해 대응법

집주인의 채무 불이행으로 인해 전세로 살던 집이 경매로 넘어가는 경우가 있다. 세입자 입장에서는 혹시라도 전세금을 돌려 받지 못할까 걱정이 앞선다. 실제로 그런 사유로 인해 전세금을 돌려 받지 못하는 사례가 늘고 있다. 전문가들은 임대차 계약을 체결할 때, 집주인의 채무 상태부터 확인하게 파악해 두어야 한다고 강조한다.

- 세입자 입장에서 임대차 계약을 체결할 때 가장 먼저 주의해야 할 사항이 무엇인가.
“임대차 계약 전에 반드시 임차 목적물의 등기부 등본을 확인해야 한다. 등기부 등본 상 갑구와 을구를 모두 꼼꼼히 살펴야 피해를 사전에 예방할 수 있다. 특히 을구에 기재된 저당권이나 근저당권 등의 권리 관계를 반드시 확인해야 한다. 미납국세 열람을 통해 집주인의 채무 관계를 사전에 확인하는 것도 필요하다. 그래야 경매가 진행될 경우 배당 요구 신청을 통해 전세금을 보호할 수 있다.”

- 근저당권이 설정되어 있다면 어떻게 해야 하나.
“근저당 권리가 말소될 때까지 계약을 미루거나 말소 조건을 특약으로 맺고 계약을 진행해야 그나마 리스크 헷징이 된다. ‘잔금 수령과 동시에 근저당권을 말소하기로 한다’라든가, ‘위반 시 계약은 해지된다’ 등의 특약 조항을 넣는 것이다.”

- 집주인의 세금체납 사실은 어떻게 구체적으로 확인할 수 있나.
“미납국세 열람신청 제도를 활용하면 된다. 국세청 홈택스나 세무서를 직접 방문해 신청하면 집주인의 국세 체납 여부를 확인할 수 있다. 다만, 임대차 계약 전이라면 곧바로 열람이 가능하다. 하지만 계약 후에는 집주인의 동의가 있어야 가능하다. 미심쩍다면 계약 자체를 다시 고려해보는 것도 한 방법이다.”

- 집이 경매로 남아갈 경우 추후 대책은 어떤 것이 있나.
“배당요구신청으로 전세금을 보호할 수 있는 방법이 있다. 민사집행법 제146조에 따르면, 경매가 시작되면 낙찰자가 나타나 이해관계인, 즉 세입자에게 배당기일 통지서를 보내게 되어 있다. 이를 통해 경매 진행 사실을 알 수 있으므로 대처할 수 있다.” 

- 구체적으로 어떻게 대응해야 하나.
“배당요구통지서를 받은 선순위 세입자는 경매 법원에 배당요구신청을 해 보증금 전액을 돌려 받고 퇴거할 수 있다. 계속 거주를 원한다면 배당신청을 하지 않으면 된다. 다만, 매각 기일까지 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 이사를 하면 안 된다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com