몰래 하는 ‘부동산 명의 신탁’, 득보다 실 많아

국내 개인 보유 부동산의 30% 가량을 50~60대 남성이 보유하고 있다는 통계가 있다. 하지만 이런 저런 사정으로 자신의 이름이 아닌 친척이나 친지 명의로 부동산을 등기한 경우가 적지 않다. 이른바 ‘명의신탁’이다.

원천적으로 명의신탁은 법으로 금지되어 있다. 탈세 혹은 강제집행 면탈 수단으로 악용될 수 있기 때문이다. 그럼에도 실무적인 필요로 인해 좀처럼 근절되지는 않고 있다. 명의신탁에 대한 올바른 이해가 필요하다.

◇ 명의신탁은 원천적으로 무효
명의신탁은 ‘명의신탁약정’과 ‘명의수탁자 명의의 부동산 등기’를 통해 이뤄진다. 명의신탁약정은 내부적으로는 명의신탁자가 소유권을 갖되 등기는 다른 사람(명의수탁자) 명의로 하는 약정을 말한다. 실제 부동산을 소유했거나 소유하려는 ‘명의신탁자’가 실제 소유권을 가지되, 등기상 명의는 이름을 빌려준 ‘명의수탁자’로 하기로 약속하는 것이다. 하지만 이런 명의신탁은 법적으로 무효다. 따라서 이에 따른 등기로 이뤄진 소유권 변동 역시 무효가 된다. 

명의신탁 방법에는 크게 세 가지가 있다. 첫째, 양자 간 명의신탁이다. 둘째, 3자간 명의신탁이다. 매매계약을 체결하면서 계약과 등기 이름을 따로 하는 경우다. 이 때는 매매계약만 유효하고 명의신탁약정과 등기는 무효다. 셋째, 계약명의신탁이다. 전주가 다른 사람 명의로 부동산을 사 그 사람 이름으로 등기를 하는 경우다. 매도자가 명의신탁 사실을 알게 될 경우 매매계약 자체가 무효가 되므로 소유권은 여전히 그에게 남게 된다.

명의수탁자 이름으로 등기를 하는 경우 명의신탁자에게는 부동산 가액의 30% 이내 범위에서 과징금이 부과된다. 그 후에도 자기 명의로 등기를 돌려놓지 않으면 1년 뒤부터 이행 강제금이 부과된다. 종국에는 두 사람 모두 징역형 또는 벌금형을 받을 수도 있다.

◇ 명의신탁 허용되는 예외 조항들
다만, 극히 예외가 있기는 하다. 법에서 허용하는 ‘합법적 명의신탁’이 별도로 지정되어 있다. 우선, 담보가등기가 있다. 채무 변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산을 이전받거나 가등기하는 경우를 말한다. 다음은 구분소유적 공유관계가 인정되는 경우다. 부동산의 위치와 면적을 특정해 2인이 구분소유하기로 약정하고 공유로 등기를 하는 경우를 말한다. 마지막으로 신탁등기를 한 경우도 규제에서 제외된다.

특례 조항도 있다. 종중 소유 부동산을 종중 외의 다른 사람 이름으로 등기하는 경우가 대표적이다. 배우자 명의로 등기하는 경우도 예외가 인정된다. 종교단체 명의로 산하조직이 보유한 부동산을 등기하는 경우도 마찬가지다. 다만, 이런 경우에도 조세포탈이나 강제집행 면탈, 법령상 제한의 회피 등 부정한 목적으로 이뤄진 명의신탁이 적발되면 제재를 받는다.  

◇ 명의신탁자가 몰래 부동산을 팔면?
명의신탁자 몰래 명의수탁자가 몰래 해당 부동산을 팔 수도 있다. 이런 경우 보통은 ‘횡령죄’가 설립된다. 하지만 우리 대법원은 2021년 전원합의체 판결을 통해 “명의신탁관계에서는 명의수탁자가 부동산을 팔아도 횡령죄가 성립하지 않는다”고 판결했다. 양자간이든, 3자간 혹은 계약명의신탁이라도 모두 마차가지라고 판단했다. 명의신탁 계약이나 등기 자체가 법으로 보호할 가치가 없기 때문에 명의신탁자가 마음대로 처분해도 죄가 되지 않는다는 취지다. 명의신탁은 아예 하지 말라는 메시지다. 

결국 명의신탁자는 명의수탁자 등에 대해 민사상 권리를 행사할 순 있지만 형사상 책임을 물을 수는 없다는 얘기다. 명의신탁 때문에 피해를 본 일부에서 국민의 법 감정이나 현실론을 내세워 처벌 부당론을 제기하기도 하지만, 어찌 되었든 명의신탁은 법으로 금지되어 있고 나아가 형사 처벌 등 무거운 처벌을 받을 수 있으니 아예 꿈도 꾸지 말라는 얘기다.

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com