[부동산 생활법률] '역 전세시대'... 전세금 반환 소송 어떻게?

바야흐로 '역 전세' 시대다. 새로운 세입자를 구하지 못하면 전세 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이다. 세입자 입장에선 전세금을 안전하게 돌려받으려면 계약 단계에서부터 철저한 사전예방이 필요하다. 부동산 전문 엄정숙 변호사는 대부분의 전세금반환소송이 임대인측 귀책사유로 발생하는 만큼, 계약 전 위험 요소를 꼼꼼히 확인해야 한다고 조언한다.

- 전세금 소송이 많이 발생하는 유형에 관해 얘기해 달라.
"가장 흔한 것은, 새로운 세입자를 찾지 못했을 경우다. 계약이 종료됐는데 임대인이 '새로운 세입자가 들어와야 전세금을 줄 수 있다'며 버티는 경우가 많다. 임대인이 전세금을 다른 용도로 사용했거나 반환 능력이 없다는 의미로 해석할 수 있다."

- 요즘 같은 역전세 상황에서는 신규 임차인 구하기가 더 어려워졌다. 전세 계약 후 임대인이 후순위로 추가 근저당이나 가압류를 설정하는 경우도 심각하다.
"계약 당시에는 등기부등본이 깨끗했는데, 계약 후에 보니 임대인이 대출을 받거나 채무 문제로 가압류가 설정되어 있는 경우가 있다. 이러면 신규 세입자가 들어오기를 꺼리게 된다. 그러면 기존 세입자에 대한 전세금 반환이 사실상 불가능해진다."

- 시세 보다 과도한 보증금도 문제인 것 같다.
"그렇다. 시세 3억 원짜리 주택에 전세금 2억 8000만 원을 받은 경우에 임대인은 집값 하락 시 전세금을 돌려줄 여력이 없다. 일반적으로 전세금은 시세의 60~70% 수준이 안전하다. 80%를 넘으면 위험 신호라고 봐야 한다."

- 그렇다면 보즘금은 어떻게 정하는 것이 안전한가.
"임대차 계약을 체결하기 이전에 임대인이 전세금을 돌려주지 못해 부동산이 경매로 넘어가는 최악의 상황까지 고려해서 보증금을 정해야 한다. 경매 낙찰가는 통상적으로 시가 대비 더 낮은 수준에 형성된다."

- 예를 들어 설명해 달라.
"시세 5억 원짜리 주택에 4억 원 전세를 들어갔는데, 경매로 넘어가 3억 5000만 원에 낙찰됐다고 가정해 보자. 이런 경우라면 선순위 채권을 제외하고 전세금을 온전히 배당받기 어렵다. 계약 전 경매 상황까지 가정해서 배당 가능 여부를 점검해야 한다."

- 계약 전 유의사항을 알려달라. 
"등기부등본에서 근저당권, 가압류 등을 확인해야 한다. 전세금과 선순위 채권 합계가 예상 경매가의 70%를 넘으면 위험하다. 신탁등기 여부도 확인해 수탁자와 계약해야 한다. 또 전입신고와 확정일자를 계약 당일 처리해야 후순위 채권자보다 우선 배당을 받을 수 있다. 전세보증보험 가입도 필수다."

박성훈 기자 shpark@viva2080.com