[부동산 생활법률] 건물주 동의 없는 용도 변경, 명도소송도 가능

장사를 하겠다는 세입자와 건물 임대차 계약을 맺었는데, 세입자가 상가가 아닌 주거 용도로 사용하는 경우가 있다. 건물주의 동의 없이 용도를 마음대로 변경해 사용 중인 세입자를 그냥 내버려두어야 할까? 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)의 도움으로 해법을 찾아보자.

- 세입자가 임차한 점포를 건물주 동의 없이 다른 용도로 사용해도 되는 것인가.
“건물주의 동의 없는 용도 변경은 임대차 해지 사유가 될 수 있다. 상가건물 임대차보호법에는 세입자가 계약 초기 때 밝힌 용도 이외에 점포를 사용한다면 임대차 계약해지 사유가 된다고 규정하고 있다. 세입자가 상가 용도로 계약을 했는데 나중에 건물주 동의 없이 주거용으로 사용한다면 명백한 계약 위반이므로 명도소송 제기의 근거가 될 수 있다.”

- 명도소송은 어떻게 하나.
“건물주가 세입자에게 건물을 비워달라고 청구하는 소송이 명도소송이다. 다른 용도로 점포를 사용 중인 세입자에 대해 계약해지 가능성을 알려주고, 이에 세입자가 불응한다면 명도소송을 제기하면 된다. 명도소송은 짧으면 2개월 전후로 끝나기도 하지만 길게는 2년 가까이 소요되기도 한다. 강제집행을 하려고 해도 2개월 정도가 소요된다.”

- 세입자에게는 어떤 불이익이 부과되나.
“상가 임대차에서 2가지 법률 사항 위반으로 갱신요구권과 권리금회수 기회를 보장받지 못한다. 상임법 제10조 제1항 제2호에는 ‘세입자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우’ 세입자의 갱신요구권과 권리금회수 기회를 건물주가 거절해도 정당하고 규정하고 있다. 상임법상 ‘1년 6개월 이상 영리 목적으로 해당 점포를 사용하지 않았다면 권리금회수 기회와 갱신요구권이 보장되지 않는다’라는 규정도 있다.”

- 건물주의 동의 없이 용도를 변경한 세입자를 건물주가 직접 내쫓을 수도 있나.
“세입자에게 계약해지를 통보하는 것이 우선이다. 그런데도 세입자가 나가지 않고 버틴다면 명도소송과 강제집행 절차를 통해 합법적으로 내보내는 것이 순서다. 세입자가 위법을 저질렀다고 건물주가 세입자의 점포에 함부로 들어가 짐을 치우는 등의 행위는 자칫 재물손괴죄나 주거침입죄로 인정되어 형사상 처벌 대상이 될 수 있으니 주의해야 한다.”

  박성훈 기자 shpark@viva2080.com