[부동산 생활법률] 제소전화해 시 건물주 주의사항

건물주가 된 사람들 가운데 상당수가, 주변으로부터 세입자와 임대차 계약을 할 때 ‘제소전화해 신청’도 반드시 해 두라는 이야기를 듣는다. 그런데 초보 건물주들은 이 말을 잘 이해하지 못하고 신청 자격 요건 등의 해석에서 혼동할 때가 많다. 제소전화해 제도에 대해 쉽게 접근해 보자, 

- 입대차 계약을 처음 해 보는 초보 건물주이 제소전화해 절차를 잘 몰라, 신청에 애를 먹곤 한다.
“제소전화해 신청은 그다지 까다롭지 않다. 법률 전문가의 도움을 받는다면 어렵지 않게 신청할 수 있다. 상가 임대차에서 세입자가 정상적인 업종을 희망할 경우 문제 없이 계약을 맺을 수 있는 것처럼, 제소전화해 신청도 정상적인 상가 임대차 계약이라면 별다른 조건이 따르지 않는다. ”

- 정상적인 임대차 계약이란 것이 어떤 의미인가.
“세입자가 사업자 등록이 허가된 영업을 하는 경우를 뜻한다. 정상적인 계약 형태에서는 누구나 자유롭게 신청할 수 있다. 다만, 정상적인 영업 형태가 아니라면 이야기는 달라진다. 세입자가 불법 성매매 영업을 한다든가 하면, 법률상 정상적인 임대차 계약으로 볼 수 없다. 당연히 제소전화해도 불가능하다. 자칫 건물주까지 처벌받을 수 있기 때문에 세입자의 영업 형태를 확실히 파악해 두어야 한다.”

- 제소전화해 신청 때 각별히 주의해야 하는 사항이 있나.
“제소전화해 당사자를 특정하고 점포를 특정 하는 것이 제대로 이뤄져야 한다. 제소전화해는 세입자가 위법을 저질렀을 때. 법적으로 빠르게 강제집행할 수 있는 절차다. 이 강제집행이 제소전화해 조서를 기반으로 한다. 따라서 ‘누구’를 대상으로 할 것인지, ‘어느 점포’를 대상으로 집행할 것인지 등을 명확히 특정해야 나중에 문제가 되지 않는다. 법원 역시 이 과정을 매우 신중하게 판단한다.”

- 세입자가 동업 관계라면 어떻게 되나.
“동업을 전제로 한 세입자라면 동업자 모두를 특정해야 한다. 그래야 추후 강제집행과정에서 문제가 발생하지 않는다. 하지만 공동명의의 건물주라면, 한 사람이 대표로 특정해도 제소전화해가 성립될 수 있다.” 

- 건물주로서 각별히 주의해야 할 점이 있으면 알려달라.
“제소전화해 절차는 건물주의 절대적 권한이 아니다. 자칫 잘못 판단해 세입자의 권리를 함부로 박탈하는 일이 생겨선 안된다. 드물기는 하지만, 건물주 가운데 세입자의 권리금 회수나 갱신요구권 행사에 협조적이지 않은 경우가 있다. 제소전화해 제도 자체가 법률을 기반으로 하므로, 세입자의 권리를 침해하는 내용이 포함되었다가는 법원에서 기각이나 보정 명령을 받을 수도 있다. ”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com