퇴직 후 외식창업 ABC ⑥ 상권과 입지 (1) ‘좋은 상권’은 없다

일반적으로 ‘상권(商圈)’이라 함은 실제 구매력을 가진 유효 소비자들이 분포된 지역을 말한다. 흔히 홍대역 상권, 성수동 상권, 경리단길 상권 등으로 불린다. 어느 상권에 점포를 꾸리느냐는 외식창업에 있어 최대 고려사항 중 하나다. 하지만 전문가들은 이른바 ‘좋은 상권’이란 것이 따로 있지는 않다고 말한다. 자신에게 적합한 상권에 적절한 가치로 창업을 하면, 그곳이 좋은 상권이라고 강조한다.

◇ 상권 분석과 입자 결정 
가장 먼저 상권의 로드 맵을 그려볼 필요가 있다. 그런 다음에 1차로 유동인구가 어디서 어떻게 흘러가는지를 파악하고, 2차로 어디에 그 자역에 어떤 업종이 있는 지를 철저하게 분석한 다음에 입지를 선정하는 것이 순서다. 고객 입장에서는 점포를 쉽게 찾아올 수 있는 지를 판단하는 ‘접근성’도 대단히 중요하다.

상권 분석에 있어 최우선 고려해야 할 핵심 사항은 크게 세 가지다. 첫째, 주요 고객이 어디에 분포해 있는지를 정확히 파악해야 한다. 잠재 고객이 어디에 있는 지 파악해야 점포의 예상 매출과 수익을 예측할 수 있다. 어떤 마케팅 전략을 선택할 지 결정하는데도 중요한 요소가 된다. 유동인구가 워낙 많은 곳이라면 큰 상관이 없지만, 그렇지 못한 곳이라면 고객 위치 파악이 무엇보다 중요하다.

둘째, 상권의 트렌드 변화를 명확하게 이해하고 예측할 수 있어야 한다. 지금 당장은 그럴듯한 상권이 형성되어 있거나 혹은 그 반대일 경우도 있지만, 중요한 것은 향후 상권의 변화 가능성과 그 방향이다. 인구 변화부터 도로나 교통망의 변화, 큰 기업이나 단지 및 관공서의 이동 등이 모두 상권 변화에 절재적인 요소가 된다. 관련 정보를 다양한 루트를 통해 확인하는 노력이 필요하다.

셋째, 경쟁사 출현 가능성 여부를 미리 꼼꼼하게 챙겨야 한다. 아무리 좋은 상권이라도 막강한 경쟁자들이 곁에 있다면 성공을 자신할 수 없다. 장사가 잘 되는 곳일수록 유사한 업체들이 난립해 제살 깎아먹기식 경쟁을 펼칠 가능성이 높다. 맛과 품질, 청결과 서비스 등이 완벽하게 구비되어 있지 못하다면 가격으로 승부할 수 밖에 없다. 때문에 경쟁 점포의 동향도 상권 분석과 입지 선정 때 심혈을 기울여 파악해 두어야 한다.

◇ 상권에 맞는 업종 선택하는 방법
상권 분석 때, 다른 상권과의 차별화 포인트를 찾는 것이 대단히 중요하다. 가장 먼저 고객 분석을 통해 잠재 고객들의 특성을 살필 필요가 있다. 직장인과 거주민의 비율을 따져보고, 유동인구가 얼마나 되는지도 미리 점검해 두어야 한다. 성별과 연령대별 고객 구성비를 파악하는 것도 중요하다. 소득과 구매력 정보까지 입수할 수 있으면, 가격 책정 등에서 한결 수월해 진다.

고객의 동선에 영향을 미치는 지역 특성을 살피는 것도 대단히 중요한 일이다. 유동인구 파악의 핵심은 아무래도 교통망이다. 전철역이나 대중교통의 정류장 주변이 주요 상권으로 평가되는 이유다. 누구나 아는 공개된 정보라고 해서 소홀히 했다가는 낭패를 볼 수 있다. 직접 발 품을 팔아 현장 확인을 하고, 부근 부동산 중개업소 등을 방문해 상권의 최근 흐름까지 파악해 두면 좋다.

어느 건물에 들어가느냐도 중요한 체크 포인트다. 흔한 일반 상가에 들어가느냐, 아파트단지나 주상복합 상가 혹은 오피스텔 건물에 들어가느냐에 따라 고객층이 달라지고 매출이 달라진다. 상가 형태에 따른 주 고객층의 소득수준 등을 파악하는 것은 외식 창업 점포의 사이즈를 결정하는데 대단히 중요한 판단 요소가 된다.

가장 중요한 정보이면서 제대로 파악하기 어려운 것이 그 상권 내 유사 점포의 매출 규모 및 수익 규모다. 어느 요일, 어떤 달, 혹은 어느 계절에 손님이 많은지를 파악해 두면 상대적으로 고객 응대에 유리할 수 밖에 없다. 점포의 위치로 얼추 파악은 되지만, 이런 경우 여유있게 일정을 잡아 주변 식당이나 토박이 주민 등을 통해 파악해 둘 필요가 있다. 

결국 답은 현장에 있다. 부지런히 현장을 답사하고 현장 상권 지도를 만들어 어떤 점포가 어느 위치에 어느 정도 규모로 운영되고 있는지 등을 꼼꼼히 적어두고 업 데이트해 간다면 창업 후에도 생생한 상권 및 고객 정보가 될 것이다.

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com