[부동산 생활법률] 환산보증금 초과 임대차와 권라금 회수

코로나 펜데믹 때 소비둔화를 못 이겨 음식 장사를 접고, 권리금이라도 회수해 다른 사업으로 전환하려는 이들이 꽤 많았다. 그런데 건물주가 맺었던 계약조건이 ‘환산보증금 초과 임대차’에 포함되어 권리금 회수를 포기해야 할 상황에 처하기도 한다. 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우 실제로 권리금 회수 여부를 놓고 분쟁이 잦다. 전문가들은 하지만 환산보증금 초과 임대차라도 권리금 회수는 가능하다고 말한다.

- 환산보증금이 무엇인가.
“환산보증금이란 상가건물임대차 보호법(상임법)에서 규정한 보증금과 임대료 환산액을 합한 금액을 말한다. 지역마다 적용 기준이 조금씩 다르지만, 서울의 경우 환산보증금이 9억 원 이하일 때만 상임법의 적용을 받는다. 환산보증금은 보증금 외 임대료가 있는 경우, 그 임대료에 100을 곱한 후 보증금을 더해 계산한다. 보증금이 6억 원, 임대료가 500만 원이라면, 환산보증금이 10억 5000만 원(6억 + 500×100)이 되기 때문에 서울시 기준인 9억 원을 초과한 것으로 본다.”

- 환산보증금 초과 임대차가 무엇이며, 이는 상임법 적용 대상이 아닌가.
“많은 이들이 상임법이 적용되지 않는다고 아는 경우가 많다. 권리금 등 세입자의 권리를 보장받으려면 상임법의 적용을 받아야 하지만, 환산보증금 초과 임대차는 그렇지 않기 때문일 것이다. 하지만 환산보증금 초과 임대차라도 상임법의 일부 규정에서는 예외적으로 적용된다. 권리금보호 규정도 이에 포함된다. 세입자가 상임법의 적용을 받으려면 보증금과 임대료를 합한 금액이 일정액 이하여야 한다. 그 금액을 초과한 임대차는 상임법이 적용되지 않는다. 법률에서는 이를 ‘환산보증금 초과 임대차’라고 한다.”

- 환산보증금 초과 임대차의 경우 권리금 회수가 불가능하다고 하던데….
“그렇지 않다. 건물주나 세입자가 모두 잘못 알고 있어 세입자가 제대로 대응하지 못하고 쫓겨나는 경우도 발생한다. 하지만 환산보증금 초과 임대차라도 예외적으로 적용되는 상임법 조항들이 있다. ‘세입자의 권리금보호’ 규정은 환산보증금 초과 임대차에서도 보호를 받는다. 세입자가 권리금 회수를 희망한다면 건물주가 이를 방해해서는 안 된다.”

- 환산보증금 초과 임대차에서 상임법의 어떤 규정들이 예외적으로 적용되고 있는지 잘 모르겠다.
“상임법 제2조에는 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우에도 예외적으로 상임법 규정이 적용된다고 명시돼 있다. 세입자의 권리금 회수 기회뿐 아니라 갱신요구권 행사, 3기 이상 임대료 연체 시 건물주의 계약 해지권 등은 환산보증금 초과 임대차에서도 적용이 된다. 일반 세입자들이 환산보증금 초과 임대차에 속하는 경우는 드물지만, 계약 기간 중 보증금이나 임대료 인상에 따라 자신도 모르게 초과 되는 상황도 발생할 수 있어 주의가 필요하다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com