[부동산 생활법률] 임차권등기의 필요성과 효력

세입자들 가운데 전세금을 제 때 돌려 받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 난처한 상황에 빠지는 경우가 있다. 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 이사 시기를 잘 맞춰야 하지만 집 주인이 전세금 반환 약속을 지키지 않으면 낭패다. 이럴 때 유효한 것이 ‘임차권등기’다. 전세금을 돌려 받지 못한 채 이사해야 하는 세입자에게는 필수 절차다. 임차권등기 신청 후 등기부에서 등기가 완료된 것을 반드시 확인해야 뒷 탈이 없다.

- 임차권등기명령이란 것이 무엇인가.
“세입자가 전세금을 돌려 받기 힘든 상황에서 이사를 가야 할 때, 세입자의 대항력과 우선변제권을 유지시켜 주기 위한 제도이다. 최근 전세 계약을 둘러싼 이런 저런 사고가 잇따르면서 부쩍 주목을 받는 제도이다.”

- 이것만 해 두면 전세금을 제 때 받을 수 있는 것인가.
“세입자에게 꼭 필요하고 도움이 되는 제도인데, 문제는 세입자들 가운데는 임차권등기 신청이 언제 가능한지도 모르는 경우가 적지 않다는 사실이다. 어떤 세입자는 계약이 끝나지자 않았는데 나중에 잘못될 까 우려해 임차권등기 신청을 고려하는 경우도 있다. 주택 임대차보호법에는 ‘임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다’고 규정되어 있다. 즉, 임차권등기는 계약이 종료된 후에도 전세금을 돌려 받지 못했을 때 신청할 수 있다는 얘기다.”

- 임차권등기를 신청하면 이사를 언제든 갈 수 있는 것인가.
“그렇지는 않다. 임차권등기를 신청했다고 해서 그것만 믿고 이사를 나갔다간 대항력이 상실될 수 있어 주의가 요구된다. 임차권등기 신청은 법원의 보정명령 등이 없는 한, 신청 후 일주일 정도면 결정문이 나온다. 이걸 기다리지 못해 다른 곳에 전입신고를 한다면, 현 주택의 전입신고가 빠지기 때문에 임차권등기가 무용지물이 될 수 있음을 명심해야 한다.”

- 임차권등기는 결정문이 나온 후에야 효력이 발생한다는 얘기인가.
“그렇다. 따라서 세입자는 임차권등기가 설정되기까지 기다려야 한다. 특히 등기부를 통해 설정 여부를 반드시 확인한 후에 이사를 가야 안전하게 대항력을 유지 시킬 수 있다.”

- 하지만 이사 일정이 촉박해 법원의 임차권등기 결정을 기다릴 여유가 없다면 어떻게 하나.
“그럴 경우엔 가족 중 일부를 현 주택에 남겨 두는 것이 한 방법이다. 그렇게 되면 문제의 주택에서 대항력을 유지할 수 있다. 주택임대차법에서 규정한 대항력의 조건에는 세입자뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록까지 포함되기 때문이다. 대법원 판례에서도 가족의 주민등록을 유지한 상태에서 세입자만 주민등록을 잠시 다른 곳으로 옮겨도 대항력은 유지된다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com