[이슈&이슈] 리츠 규제 대폭 완화… ‘프로젝트 리츠’로 부동산 개발에 헬스 케어, 데이터센터 투자도 가능

부동산투자회사 리츠(REITs)에 대한 규제가 대폭 완화된다. 부동산 투자뿐 아니라 개발까지 가능해지고, 투자할 수 있는 자산도 시니어 주택과 의료·상업 복합시설이 결합한 헬스케어타운과 데이터센터, 태양광·풍력발전소 등으로 대폭 확대된다. 리츠가 우량 자산을 개발해 투자할 수 있도록 지원하기로 한 것이다.

정부는 17일 경제관계장관회의를 갖고 이 같은 내용의 ‘국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 리츠 활성화 방안’을 발표했다. 관련법이 개정되어 이번 조치가 시행되면 일정 자산을 가진 은퇴자나 은퇴 예정자들에게도 새로운 투자 대상이 생기는 것이어서 더욱 주목을 끈다.

◇ 리츠 규제 혁신적 완화… 정부 의지 남달라 
개별 투자자들을 모아 고가 및 우량 부동산에 공동투자한 뒤 그 이익을 주주에게 배당하는 리츠는 그 자체가 안고 있는 리스크 요인 때문에 작자 않은 규제를 받아 왔다. 현재 국내 자산규모가 사장 리스 16조 원을 포함해 98조 원에 이르지만, 정작 투자 대상은 주택·오피스에 거의 80%가 집중될 정도로 규모도 작고 운용 대상도 제한적이었다.

정부가 이번에 꺼낸 카드는 리츠가 부동산을 직접 개발하고 임대·운영까지 할 수 있도록 이른바 ‘프로젝트 리츠’ 도입을 허용키로 한 것이다. 리츠가 PF(프로젝트파이낸싱)에 비해 안전하다고 판단한 때문이다. 실제로 리츠는 임대 운영을 목적으로 해 왔기 때문에 평균 자기자본비율이 38% 수준으로 안전성이 상대적으로 높다.

정부의 이번 조치는 민생 체감경기 회복 프로제트의 일환이다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장을 정상화하기 위해 다수의 소액 투자자가 참여하는 리츠가 부동산 개발 단계부터 참여할 수 있도록 관련 규제를 대폭 완화한 것은 상당히 실험적인 시도라고 할 수 있다.

최상목 경제 부총리도 “리츠가 부동산 개발 단계부터 쉽게 참여할 수 있도록 규제를 대폭 완화한 ‘프로젝트 리츠’를 신설하겠다”면서 “리츠 투자 대상도 헬스케어·데이터센터 등 유망분야까지 확대하겠다”고 강조했다.

◇ 프로젝트 리츠로 규제 대폭 완화
정부는 이번에 부동산 개발 단계에서의 규제를 대폭 완화해 주기로 했다. 프로젝트 리츠에는 ‘인가제’가 아닌 ‘등록제’를 적용해 줌으로써 사업을 적기에 시행할 수 있고, 비용 부담도 덜 수 있게 해 주었다. 

단독 의사 결정으로 이뤄지는 리츠의 특성을 고려해, 리츠가 책임감 있게 사업을 추진할 수 있도록 지원하기 위해  당초 50%로 되어 있던 1인 주식에 대한 투자한도 제한도 없애기로 했다. 다만, 운영 단계에서는 1인 주식 한도 제한을 지키도록 해 최소한의 헷징 장치는 마련하기로 했다.

공시·보고 의무도 최소화하기로 했다. 사업 분석과 안정성이 담긴 투자 보고서만 보고하면 된다. 주식 공모 시기는 준공 후 5년 내로 늦춰주기로 했다. 개발 단계의 리스크를 해소한 뒤 일반 투자자를 모집할 수 있도록 지원한 것이다. 특히 개발 단계인 프로젝트 리츠에서는 규제를 과감하게 풀어, 임대 등 운영단계인 일반 리츠가 됐을 때 일반 투자자 보호 장치를 적용하기로 했다.

◇ 투자 대상 확대가 규제완화의 핵심  
정부는 이번에 리츠가 좋은 부동산을 매입할 수 있도록 투자 대상도 대폭 확대하기로 했다. 지금까지는 부동산투자회사법령에 제시된 자산에만 투자할 수 있었다면, 앞으로는 국토부가 승인하는 자산에 폭 넓게 투자할 수 있도록 하겠다는 것이다. 이를 위해 정부는 하반기 중 관련 시행령 개정에 나설 예정이다.

이와 관련해 국토부는 리츠가 시니어주택을 개발·운영하면서 의료 등 관련 서비스까지 제공하는 ‘헬스케어리츠’ 3곳 이상을 내년까지 공모할 계획이다. 2·3기 신도시 내 택지를 활용해 2030년까지 총 10곳의 공모를 추진한다는 방침이다. 

인공지능(AI) 시대를 맞아 데이터센터와 태양광·풍력발전소 등 청정에너지 자산 투자도 허용키로 했다. 지난해 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’ 개정을 통해 지방 산업단지의 자산 유동화가 가능해진 만큼, 앞으로는 산단 내 공장 등 기업 자산도 편입할 수 있게 된다. 

국토부는 수익 구조 다변화 차원에서, 리츠가 실물 부동산뿐 아니라 모기지 등 부동산 금융 투자를 확대하는 것도 지원하기로 했다. 대출투자를 허용해 자체 수익성 확보가 가능하도록 지원도 충실히 할 예정이다.

◇ 앞으로의 최대 과제는 ‘리스크 관리’
국토부는 1기 신도시 등 노후계획도시 정비와 도시개발, 도심복합개발 때 프로젝트 리츠 추진을 적극 검토할 방침이다. 하지만 그 전에 풀어야 할 과제들이 있다. 부동산투자회사법과 건설산업기본법 개정이 필요하다. 국회에서 야당의 협조가 필요하다는 얘기다.

다음으로, 리츠가 우수한 자산을 충분히 편입하려면 투자금이 넉넉해야 한다. 정부가 이번에 리츠 보유 부동산 가치를 제대로 평가받아 담보 여력을 확보해 추가 대출을 받을 수 있도록 자산 재평가를 활성화하기로 한 것도 그 때문이다. 

정부는 특히 연기금이 50% 이상 투자하거나 자산 70% 이상을 임대주택으로 보유한 ‘공모 예외 리츠’가 가진 양질의 부동산을 편입할 수 있도록 인수·합병과 배당 유보도 허용키로 했다.

국토부가 리츠 산업 육성과 투자자 보호를 총괄할 ‘리츠지원센터’를 만들기로 한 것도 이 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 감안했다는 얘기가 된다. 새로운 리츠 시장의 리스크 억제가 어쩌면 가장 큰 과제일 수 있다. 

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com