[생활 속 법률] 재건축 계획 고지는 권리금 방해 행위?

건물주가 임대해 있는 건물을 재건축 하겠다며 임대차 계약을 맺지 않겠다고 해 계약이 파기되는 경우가 있다. 상가 임대차 계약에서 이런 이유로 세입자가 권리금을 회수하지 못하는 사례가 종종 발생한다. 특히 권리금 회수 시기가 재건축 계획과 맞물리면 분쟁으로 이어질 수도 있다. 이럴 때 권리금을 돌려 받지 못하는 것일까. 

- 그런 경우 건물주의 권리금 방해 행위가 아닌가.
“재건축 계획이 명확하게 설정되어 있고 건물주가 이를 세입자에게 충분히 고지했다면, 세입자가 권리금을 회수하지 못하더라도 건물주의 권리금 방해 행위로 보기 어렵다. 특히 건물이 노후화되어 재건축의 필요성이 인정된다면 더욱 그러하다.”

- 실제로 재건축으로 인한 권리금 분쟁 사례가 많나.
“올해도 그런 사례가 있었다. (2024다232530). 음식점을 운영하던 원고(세입자)가 제3자에게 점포를 양도하려 했으나, 건물주가 재건축 계획을 고지하면서 새로운 임대차 계약을 거부했다. 원고는 건물주가 정당한 이유 없이 계약을 거절했다고 주장했지만, 법원은 건물주의 재건축 계획이 충분히 구체적이고 타당하다고 판단했다.”

- 법적 근거는 무엇인가.
“상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따르면, 건물주는 세입자의 권리금 회수를 방해하지 않아야 한다. 하지만 재건축과 같은 정당한 사유가 있을 경우에는 건물주가 신규 세입자와 계약을 거부하는 것이 법적으로 허용될 수 있다고 되어 있다. 대법원도 “건물주가 재건축 계획을 고지한 것은 정당한 행위이며, 권리금 방해 행위로 보기 어렵다”고 판결했다. 

- 그렇다면 건물주의 재건축 계획 고지가 권리금 방해 행위로 인정되려면 어떤 경우여야 하나.
“건물주의 고지가 세입자의 권리금 회수를 의도적으로 방해하는 것이라야 한다. 이번 판결에서는 재건축 계획이 구체적이고 합리적으로 진행된 만큼, 건물주의 행위가 정당하다고 인정되었다.”

- 세입자는 어떤 점을 유의해야 하나.
“계약 종료 시 건물주의 재건축 계획을 면밀히 검토하고, 법적 대응책을 마련하는 것이 중요하다. 계약 초기부터 건물주의 재건축 계획을 명확히 파악해야 한다. 재건축을 이유로 계약 갱신을 거부하거나 짧은 임대차 기간을 제시할 경우, 계약서에 이를 명확히 기록하고 법적 조언을 받는 것이 중요하다. 이런 대비 없이 계약이 진행되면 권리금을 회수할 권리를 놓칠 수 있다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com