[이슈&이슈] 28일부터 수도권 주택담보대출 대폭 규제… '고액영끌' 및 '갭투자' 사실상 물 건너가

28일부터 수도권과 규제지역에서 6억 원 이상의 주택담보대출이 불가능해 진다. 수도권 다주택자는 대출이 원천 봉쇄된다. 수도권 주택 구입 후 주담대를 받았더라도 6개월 이내 전입을 하지 않으면 실수요로 인정받지 못해 금융권 대출이 막힌다. 금융권 가계대출 총량 목표치도 이제까지의 절반 수준으로 축소되어 사실상 실수요자가 아니면 추가 주택 구입이 불가능해 진다.
 
금융위원회는 27일 권대영 사무처장 주재로 열린 ‘긴급 가계부채 점검 회의’에서 이 같은 내용의 초고강도 대출 규제 강화 방안을 발표하고 28일부터 즉각 시행에 들어간다고 밝혔다. 서울 아파트 매매가격이 천정부지로 치솟아 ‘패닉 바잉’ 양상까지 나타나자 칼을 빼든 것이다. 시장에서는 ‘초고강도’, ‘극약처방’이라고 표현하고 있다. 

◇ 주담대 최고한도 대폭 축소… “고액영끌족 원천 차단”

정부는 우선, 수도권과 규제지역에서 주택구입을 목적으로 하는 주담대의 최대한도를 6억 원으로 크게 제한했다. 소득이나 주택가격과 상관없이 주담대 총액에 한도를 두는 전례 없는 초강수라는 평가가 나온다. 금융당국은 고가주택 구입에 과도한 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치라고 설명했다. 

당국의 시뮬레이션에 따르면 연봉 2억 원의 차주가 20억 원짜리 집을 구입할 경우, 금리 4.0%·만기 30년 분할상환을 가정해 볼 때 종전에는 주담대로 13억 9600만 원을 받을 수 있었다 하지만 이번 조치로 인해 앞으로는 6억 원밖에 받을 수 없게 된다. 대출한도가 무려 8억 원 가까이나 줄어드는 것이다.

반면에 같은 조건으로 연봉 1억 원인 차주가 10억 원짜리 집을 구입할 경우에는 대출 한도가 6억 9800만 원에서 6억 원으로 1억 원 가량 밖에 줄지 않는다. 수도권 중위소득자인 연봉 6000만 원인 차주가 10억 원 주택을 살 경우에는 대출 한도는 4억 1900만 원으로 종전과 같다. 이른바 ‘고액 영끌족’을 차단하겠다는 강력한 신호인 셈이다.

◇ 불공정한 ‘갭투자’도 불허
이번 조치의 또 다른 핵심 하나는 갭 투자 제한 조치다. 그 동안 은행들은 월별·분기별 한도에 맞춰 자율적으로 다주택자 및 갭투자 대출제도를 운영해 왔다. 이번에는 이를 제한하는 조치들을 규정화했다. 실수요가 목적이 아니라면 대출을 내주지 않겠다는 것이다. 실제로 수도권·규제지역 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하는 경우에는 주택담보대출비율(LTV) 0%가 적용되어 대출이 막힌다.

1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입해도 마찬가지로 불가능하다. ‘처분 조건’을 이행하면 규제지역 LTV 50%, 비규제지역 LTV 70%가 적용되기는 하지만, 조건을 ‘2년 내 처분’에서 ‘6개월 내 처분’으로 강화한 탓에 이 역시 쉽지 않다. 더욱이 갭투자에 쓰이는 조건부 전세대출 공급도 금지하기로 하면서 불공정한 갭투자 길도 원천봉쇄당하게 됐다.

이번 조치로 그 동안 은행마다 차이가 났던 주담대 만기도 30년으로 통일된다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 우회하는 편법이 작동되는 것을 막기 위한 초지로 해석된다. 생활안정자금 목적의 주담대 한도도 최대 1억원으로 제한하고, 신용대출을 활용한 주택 구입을 방지하기 위해 한도를 차주의 연소득 이내로 묶어 과도한 대출을 막기로 했다. 

◇ 실수요자 우대 방안 직속 확대 기대

정부는 이번에 금융권 대출이 실거주 목적에만 활용할 수 있도록 방향을 확실히 했다. 주택 구입 시 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입 의무를 부과한 것이 대표적인 조치다. 이 같은 조치는 정책대출인 보금자리론에도 동일하게 적용되어 편법을 막는 데 활용된다. 이러한 대출 제한 조치는 수도권·규제 지역에 한해 시행하기로 했다. 지방의 실수요자들이 선의의 피해를 받지 않도록 하기 위험이다.

생애 최초 주택구입 목적 주담대에도 LTV를 줄이고, 정책대출 최대한도도 축소 조정하기로 했다. 이른바 ‘규제 사각지대’를 최소화하기 위한 조치들이다. 수도권·규제지역 내 생애 최초 주택구입 목적 주담대(디딤돌·보금자리론 포함) LTV는 기존 80%에서 70%로 축소한 것도 실수요자들을 위한 배려다. 

◇ 하반기 가계대출 조이기 가속화할 듯 

금융당국은 전 금융권 하반기 가계대출 총량 목표를 기존 계획 대비 50% 수준으로 감축하는 등 하반기에만 10조 원 이상의 가계대출을 줄일 방침이다. 디딤돌대출·버팀목·보금자리론 등 정책대출 공급도 함께 축소해 부동산으로 가계대출이 흘러 들어가는 길을 원천봉쇄한다는 방침이다. 하반기 가계대출 시장의 냉기가 예상되는 대목이다. 다만, 정책대출은 서민·취약계층의 주거 안정 지원 필요성을 감안해 연간 공급 계획 대비 25% 정도만 줄이기로 했다.

금융당국은 대출 수요가 쏠리는 현상을 최소화하기 위해 이번 조치를 오는 28일부터 즉시 적용한다. 단, 실수요자들의 혼란을 막기 위해 이미 매매계약이나 전세계약이 체결되거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에게는 이전 규정이 그대로 적용된다. 대출금 증액 없는 대출 기한 연장이나 금리·만기 조건만 변경되는 재약정 등에도 이전 규제가 적용된다.

정부는 앞으로 모든 가능한 수단을 동원해 주택시장 과열 및 이상 움직임에 적극 대응한다는 방침이다. 권대영 금융위 사무처장은 “필요시 규제지역 LTV 추가 강화, 전세대출·정책대출 등으로 DSR 적용 확대하거나 주담대 위험가중치 상향 등 준비된 추가 조치를 즉각 시행해 나가겠다”고 밝혔다. 

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com