[기획] 주택청약 A에서 Z까지④ 청약 시 유의할 ‘의무 사항’

입주자 모집 공고문을 잘 살피는 것이 청약의 첫 걸음이다. 입주자 모집 공고일이 청약 자격 기준일인 만큼, 그 지역에 신청자격이 되는 지, 공공택지와 민간택지 중 어느 쪽인지를 먼저 살펴야 한다. 필수 사항을 확인하지 않고 신청했다가 부적격 당첨 같은 낭패를 볼 수도 있으니 각별한 주의가 필요하다. 한국부동산원이 소개하는 청약 규제 사항들을 점검해 본다.

◇ 규제지역에 대한 의무사항
투기과열지구나 청약과열지역 같은 ‘규제지역’은 청약통장 순위 요건 뿐만아니라 가점제 비율이나 재당첨 제한, 대출에 이르기까지 청약 신청에 다양한 영향을 미치게 된다. 신청했다가 당첨되면 당장 재당첨 제한을 받게 된다. 투기과열지구는 10년, 청약과열지역은 7년이다. 

투기과열지구는 주택가격 안정을 위해 국토부장관 또는 시도지사가 지정하는 지역이며 청약과열지역은 주택가격과 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택 보급률 등을 고려했을 때 분양 과열이 우려되는 지역을 말한다.

◇ 분양가상한제 규제
분양가 상한제란 주택 분양가격을 택지비와 건축비의 합 이하로 제한하는 제도이다. 주택가격 급등에 고분양가 논란이 거셌던 지난 2005년에 도입되었다. 분양가 상한을 설정해 그 이상 가격으로는 분양할 수 없게 막음으로써, 주변시세보다 싸게 분양된다. 덕분에 실수요자의 내 집 마련 부담을 한층 줄여 준다.

원래는 공공택지 내 공동주택에만 적용되었던 것이 지금은 서울시 용산구와 서초구, 강남구, 송파구 등 시장과열이 우려되는 지역의 민간택지 공급 주택에도 적용되고 있다. 분양가 상한제 적용주택에 당첨되면 당첨일로부터 10년 동안 재당첨 제한 규제가 적용된다. 주변 시세보다 싸게 주택을 구입한 반대급부라고 보면 된다.

◇ 전매제한 및 거주 의무
전매제한이란, 분양권을 포함해 주택을 일정기간 타인에게 매매나 증여를 하거나 전매를 알선할 수 없도록 하는 것을 말한다. 청약 당시 분양가와 주변 시세의 단기 차익을 노리고 입주 전에 분양권을 사고 팔아 이득을 취하는 행위를 막기 위한 제도이다. 현행법상 전매제한 기간은 3년이다.

전매 제한이 이뤄지는 주택은 투기과열지구와 청약과열지역에 공급되는 주택, 분양가상한제 적용 주택, 그리고 공공택지 외 택지에서 건설 공급되는 주택이 대상이 된다. 다만, 분양가상한제 주택의 경우 수도권 외 지역 중 투기과열지구가 아니거나 투기과열지구 해제 지역 중 민간택지에서 건설되는 주택은 대상에서 제외된다.

거주의무 기간도 있다. 당첨이 된 주택에 반드시 입주해 실제 거주를 해야 한다. 아파트 입주 시점일부터 계산된다. 전세를 놓고 잔금을 치르는 것이 불가능하기 때문에 자금 계획 수립 때부터 면밀히 검토해야 한다.

◇ 해당주택건설지역 거주자 우선공급
입주 모집 공고문에 보면, 투기과열지구 및 일부지역의 경우 공고일 기준 해당 주택건설 지역 내에 일정기간 이상 거주해야 한다는 규정을 볼 수 있다. 해당 지역 거주 기간 충족 여부는 당첨자 선정 때 통장 순위 다음으로 우선 적용되므로 당락을 결정하는 매우 주요한 사항이다. 

신청 가능 여부는 공고문에 공고일 현재로 규정하기도 하고, 6개월이나 1년 또는 2년 이상 계속 거주 요건이 충족되면 허용되는 경우 도 있다. 공고문을 잘 따져보는 것이 중요하다. 해당지역 거주자가 아닌데 이를 속여 신청해 당첨될 경우 부적격 처리와 함께 엄중한 후속 규제가 뒤따른다.

◇ 무주택 세대 구성원 신청 자격
주택청약은 기본적으로 일부 비 규제지역을 제외하고는 자격 항목별로 세대원 모두가 무주택 요건을 충족해야 한다. 청약 자체가 기본적으로 신청자 본인 뿐만아니라 신청자와 동일한 ‘세대’를 구성하고 있는 세대원 전원이 무주택자인 ‘무주택 세대구성원’을 기본자격으로 하고 있다는 얘기다.

세대구성원의 범위는 청약신청자 본인과 동일한 주민등록표등본이 기준이 된다. 단, 공고일 현재 배우자와 다른 주민등록등본에 등재되어 있다면 동일 세대로 본다. 부부는 등본상 분리되어 있더라도 동일 세대로 보기 때문이다. 

주민등록표등본일 기준으로 한 세대구성원은 나와 배우자의 직계존속인 부모와 장인장모, 시부모, (외)조부모가 모두 해당하며 나와 배우자의 직계비속으로 자녀와 사위, 며느리, (외)손자손녀가 해당된다. 신청인과 친자 관계는 아니지만 현재 배우자가 이전 혼인관계에서 낳은 자녀도 포함된다.

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com