[기획] 주택청약 A에서 Z까지⑥ 청약 제한 사항

정부는 최대한 많은 사람들이 청약 당첨의 혜택을 누리길 원한다. 당첨 이후 일정기간 동안 다른 주택의 재당첨을 불허할 수 밖에 없는 이유이다. 특별공급은 더더욱 그런 규제가 필요하다. 세대 내 ‘평생 1회’로 제한하고. 가점제 당첨자는 2년 간 가점제로 청약할 수 없도록 하고 있다. 따라서 ‘세대구성원’ 가운데 이런 제한을 적용받고 있는 사람이 없는 지 확인하는 것이 매우 중요하다. 

◇ 재당첨 제한의 범위
투기과열지구에서 공급된 주택이나 분양가상한제 적용 주택에 당첨된 경우, 당첨일로부터 10년 동안 재당첨이 제한된다. 청약과열지역에서 공급된 주택에 당첨된 경우는 제한 기간이 7년이다. 또 토지임대부 분양주택고 투지과열지구 내 정비조합의 경우 5년 간으로 재당첨이 제한된다.

재당첨 제한은 청약자 본인 뿐만아니라 세대구성원 전원에게 적용된다는 점이 중요하다. 배우자가 등본 상 분리되어 있어도 동일 세대로 간주한다. 부부의 등본에 함께 올라 있는 직계존속과 직계비속 모두 재당첨 제한을 받는다. 공고일 현재 청약자와 동일 등본에 등재된 장모가 투기과열지구에 있는 주택에 청약이 당첨되었다면 청약 자격이 주어지지 않는다.

예외도 있다. 과거 당첨으로 인해 재당첨 제한을 받고 있더라도, 투기과열지구나 청약과열지역이 아닌 비 규제 지역 내 민영주택은 다른 청약 제한이 없다면 청약 신청이 허용된다. 다만, 비 규제 지역이라도 민영주택이 아닌 분양전환공공임대주택 등에는 이런 예외가 적용되지 않는다.

◇ 특별공급은 ‘평생 한 번’
특별공급 당첨자와 세대원은 향후 특별공급에서 다시 당첨될 수 없도록 세대 당 평생 한 번으로 당첨기회가 제한된다. 민영주택이든 국민(공공)주택이든 특별공급은 1세대 1주택을 기준으로 공급되기 때문에, 당첨자 발표일이 동일한 주택은 세대 내에서 단 1건만 청약해야 한다. 

단순히 당첨 확률을 높이려고 당첨자 발표일이 같은 주택에 세대원이 따로 청약 신청을 하는 경우도 있다. 대표적인 부적격 사례 가운데 하나이다. 현행 규칙상 특별공급은 주택 구분에 관계없이 1세대 1주택 공급을 기준으로 하기 때문에 신청 역시 1세대 1건 신청으로 제한하고 있다.

한 번 가점제로 당첨된 사람은 그 세대원과 함께 당첨된 날로부터 2년 동안 가점제를 통한 청약 당첨이 불허된다. 물론 가점제로만 청약 당첨이 불가능할 뿐, 다른 제한이 없다면 일반공급 중에서도 추첨제 물량이나 특별공급은 신청할 수 있다. 

◇ 1순위 청약 제한과 재당첨 제한 혼동? 
기본적으로 과거 당첨된 사실이 있는 사람과 그 세대원은 당첨일로부터 5년 동안 투기과열지구나 청약과열지역 1순위 청약이 불가능하다. 이 때 조심해야 할 것은 ‘1순위 자격’이다. 특별공급 중 1순위 요건이 충족되어야 하는 노부모 부양 특별공급이나 생애최초 특별공급 역시 규제지역에서는 신청할 수 없다. 

1순위 청약 제한을 재당첨 제한과 혼동하는 경우가 적지 않다. 둘은 재당첨 제한과 규제지역 내 향후 5년간 1순위 청약 제한 모두 당첨이 제한된다는 점에서는 동일하다. 하지만 비 규제 지역에서 공급하는 민영주택은 재당첨 제한은 없지만 향후 5넌 간 규제지역 1순위 제한은 과거 당첨된 주택 지역이나 주택 유형과 관계없이 동일하게 적용된다.

◇ 부적격 재당첨 제한 
부적격 당첨의 사유는 다양하다. 억울한 사정들도 있겠지만 어쨋든 부적격 당첨자가 되면 향후 청약하려는 지역에 따라 짧게는 3개월, 길게는 1년까지 청약 신청이 제한된다. 그렇다고 청약통장의 효력이 함께 사라지는 것은 아니다. 부적격 당첨자로 통보되는 즉시 청약통장의 효력은 다시 살아난다. 일정 기간 제한 기간이 지나면 재사용이 가능해진다.

본인의 당첨 기록이 삭제되기 때문에 특별공급으로 당첨되었다고 해도 다시 특별공급 청약이 가능하다. 재당첨 제한이나 규제지역 내 1순위 제한도 모두 없던 것이 된다. 물론 최대 1년 간의 청약 신청 제한기간이 만료된 이후에 가능하다. 가입 은행에 문의하면 부활 영부 등을 확인할 수 있다.

◇ 사전청약 민간 당첨자 규제
정부는 그 동안 공공에만 적용하던 사전청약 방식을 2021년 8월에 민간까지 확대했다. 민간 사전청약 방식으로 입주자를 모집하면 건축설계안이 마련된 직후 바로 사전 청약 공고가 가능해진다. 일반분양보다 청약 시점을 2~3년은 앞당길 수 있게 된다. 

민간 사전청약에 당첨되면 그 즉시 당첨자로 관리된다. 청약통장의 효력이 사라지고, 공공 및 민간 시전청약을 포함한 다른 단지에 당첨될 수 없게 된다. 물론 사전 당첨자 지위를 포기한다면 통장이 부활되어 타 단지 청약신청이 가능해진다. 다만, 적격자 중 단순 지위 포기자는 통장 부활 즉시 청약이 가능하지만 부적격 사전 당첨자는 최대 1년까지 청약 신청이 제한된다.

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com