[기획] 주택청약 A에서 Z까지⑫ 민영주택 일반공급… 가점제와 추첨제

일반공급은 특별공급을 배정하고 남은 주택의 입주자를 선정하는 공급방식이다. 해당 주택건설지역에 거주하는 청약통장 가입자가 대상이다. 전체 물량의 20~30% 정도만 배정되는데다 신청 자격에 제한이 없기 때문에 경쟁이 매우 치열하다.

◇ 청약 자격
일반공급 중 민영주택은 입주자 모집 공고일 현재 해당 주택건설지역에 거주하는 외국인을 포함한 성년자에게 공급된다. 하지만 공고일 현재 계속해서 90일을 초과해 해외에 체류하고 있으면 청약 자격이 주어지지 않는다. 국내 거주로 인정되지 않기 때문이다.

통약통장 가입기간과 예치금 조건을 모두 충족하면 1순위가 된다. 하지만 납부 방식이나 연체 여부에 따라 신청자 본인이 알고 있는 수치와 다를 수 있으니, 청약홈의 공고단지 청약연습 메뉴나 순위 확인서 발급에서 정확한 순위를 확인하는 게 순서다.

1순위 자격을 얻으려면 청약통장에 가입해 6개월(수도권은 12개월, 규제지역은 24개월)이 넘어야 한다. 다만, 시도지사가 인정하는 경우 1순위 요건은 12개월까지 연장이 가능하다. 청약하려는 주택이 규제지역에 있는 경우 청약 자격이 세대주로 제한된다. 따라서  주민등록표등본을 반드시 확인하는 게 좋다.

청약 경쟁률이 그렇지 높지 않는 지역에서는 2순위 당첨도 노려볼 만 하다. 수도권 공급 주택 중 85㎡ 초과 공공건설은 2주택 소유자, 공공주택지구 내 2주택 소유자 중 어느 하나라도 해당되는 경우 1순위 청약이 불가능하다. 

규제지역에서는 세대주가 아니거나 과거 5년 이내 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 경우, 민영주택 공급시 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 사람은 1순위가 될 수 없다. 이런 경우 2순위 청약을 해야 하는데, 공고일 현재 청약통장 가입은 기본이다.
공급 지역별 청약통장 가입 요건은, 1순위의 경우 투기과열지구나 청약과열지역은 청약통장 가입 2년 이상에 예치기준 금액을 납입해야 자격이 주어진다. 세대주이고, 세대원 가운데 누구도 과거 2년 이내 다른 주택 당첨자가 없어야 한다. 민영주택은 특히 2주택 이상 소유하지 않아야 한다.

수도권에서 1순위가 되려면 청약통장 가입 1년 이상에 예치 기준 금액을 납입해야 한다. 이 때도 공공주택지구에서 공급되는 민영주택에 신청하려면 2주택 이상을 소유해선 안된다. 수도권 이외 지역에서는 6개월 이상 청약통장에 가입해 있어야 한다. 위축지역에서는 통장 가입 1개월 이상이면 기본 자격이 주어진다.

주목할 점은 주택을 공급하는 지역이 수도권 66만㎡ 이상 대규모 택지개발지구일 경우 지역별로 1순위 청약 일정을 구분하지 않는다는 사실이다. 이런 지역에서는 해당 주택건설지역 거주자라고 해서 100% 먼저 선정되지 않고, 공급물량의 일부만 우선 선정하기 때문이다. 그만큼 청약일정을 잘 숙지해야 한다는 얘기다. 

◇ 당첨 전략
일반분양에서 적용되는 가점제는 3가지 항목에 총 84점이 배정된다. 총점이 높은 순으로 당첨자가 정해진다. 점수가 같으면 추첨제로 넘어간다. 

하지만 누구나 가점제로 청약할 수 있는 것은 아니다. 공고일 기준 과거 2년 내에 다른 주택에 가점제로 당첨된 사람이 본인 또는 세대원 중에 있다면 추첨제로 청약해야 한다. 1세대 주택을 소유한 세대에 속한 사람은 수도권 공공주택지구 투기과열지구 및 청약과열지역에서는 추첨제로만 청약이 가능하다.

60㎡ 이하의 경우 투기과열지구와 청약과열지역, 수도권 공공주택지구 모두 40%가 가점제로 운용된다. 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 가점제 비중이 70%로 대폭 높아진다. 85㎡를 초과할 경우 지역마다 공급 비중이 달라진다. 투기과열지구는 80%, 청약과열지역은 50%, 수도권 공공주택지구는 80% 이하에서 시군구청장이 결정하도록 되어 있다. 

가점제 산정 표를 잘 살펴볼 필요가 있다. 무주택 기간의 경우 가점 상한이 32점이다. 15년 이상이면 만점을 받을 수 있다. 부양가족수 가점 상한은 35점인데, 6명 이상이면 된다. 입주자 저축 가입기간도 15년 이상이면 17점 만점을 얻게 된다. 여기서 무주택 기간은 신청인과 배우자의 무주택 기간만 따진다. 세대구성원 전원의 무주택 기간이 아니다.

부양가족 기준은 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 배우자는 청약자와 세대분리되어 있더라도 당연히 부양가족이 된다. 청약자 본인은 부양가족에서 제외된다. 청약자의 직계비속 부양자는 ‘혼인한 적이 없는’ 미혼인 경우에만 인정된다. 이혼 경력이 있는 현재 미혼인 자녀는 부양가족 수에 포함되지 않는다. 이걸 가볍게 보고 청약해 당첨되었다가 부적격 처리되는 경우가 적지 않다.

직계존속의 경우 청약자 및 배우자가 세대주일 때 부양가족이 될 수 있지만, 따로 살던 부모가 공고 당일 같은 세대가 된다고 해서 부양가족이 될 수는 없다. 공고일을 기준으로 최소 계속해서 3년 이상 같은 주민등록표등본에 등재된 무주택 직계존속만 인정된다. 

직계존속이 최근 3년 이내에 계속해서 90일 넘게 요양식설이나 해외에 체류하거나, 30세 이상 직계비속이 최근 1년 이내에 계속해서 90일 넘게 해외에 체류하는 경우, 30세 미만 직계비속이 계속해서 90일을 초과해 해외 체류하는 경우도 부양가족에서 제외된다.

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com