[기획] 부동산 세제 A부터 Z까지② 양도세 절세법 & 중과세 피하는 법

부동산을 매각하고 양도세를 내야 하는 때가 되면 누구나 '절세' 방법을 찾게 된다. 양도세를 줄일 수 있는 방법은 여러 가지가 있지만, 자칫 소홀히 대응했다가 중과세를 맞는 경우도 적지 않다. 중과세를 피하면서 절세할 수 있는 방법을 알아보자.

- 양도세를 줄일 수 있는 ‘필요경비’는 어떤 것 들이 있나
“양도세에서 빼주는 경비를 잘 알아야 한다. 필요경비로 공제해 주는 필요경비는 크게 취득비용과 자본적 지출액, 양도 비용 세 가지로 나뉜다. 취득비용은 부동산 취득 과정에서 지출된 취득세와 중개수수료, 법무사 비용, 소유권 관련 소송 및 화해비용 등이다. 자본적 지출액은 부동산의 수명을 연장시키거나 가치를 높이기 위해 지출한 수선비를 말한다. 샷시 교체비용이나 베란다 확장공사 비용, 보일러 교체비용 등이 대표적이다.
필요경비를 인정받으려면 세금계산서 등 증빙서류 또는 은행계좌송금 내역 등 금융거래 증명서류가 있으면 된다. 벽지나 장판, 싱크대 교체 같은 일상적인 지출은 필요경비로 인정되지 않는다. 집을 팔 때 드는 중개수수료나 세무 신고 수수료도 필요경비로 인정된다. 명도소송비도 인정된다. 다만, 필요경비는 ‘실제 취득가액’으로 신고해야 인정된다.”

- 장기보유 특별공제는 무조건 보유기간이 길면 유리한가.
“장기보유특별공제는 3년 이상 부동산을 보유한 경우에 보유 기간에 따라 양도차익의 일정 비율만큼 공제해 주는 제도이다. 다주택자이거나 주택이 아닌 상가나 토지를 양도할 때는 보유기간에 따라 연 2%의 공제율이 적용된다. 3년 이상 4년 미만은 6%이며 해마다 2%포인트씩 올라, 15년 이상 보유 시 최대 30%까지 공제받을 수 있다. 미등기 자산이나 조정대상지역의 다주택자에게는 해당하지 않는다. 조정대상지역의 다주택자는 2018년 4월 1일 이후 양도분부터 안된다. 다만, 다주택자 양도세 중과 한시적 유예기간인 2022년 5월 10일~2024년 5월 9일 중에 양도하는 경우는 특별공제를 받을 수 있다.
1세대 1주택인 경우 양도가액이 12억 원 이하이면 양도세 자체가 비과세라 공제 자체가 의미가 없다. 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가 주택은 양도세 비과세가 적용되지 않고, 12억 원을 초과하는 양도차익에 대해서만 과세된다. 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우에도 보유 거주 기간에 따라 각각 연 4%씩 공제받을 수 있다. 최대 80%까지 공제받으려면 보유기간 10년에 거주기간도 10년이어야 한다. 만약 보유기간이 10년이 넘더라도 거주한 적이 없다면 특별공제는 연 2%밖에 적용받지 못한다.”

- 어떤 때 양도세가 중과되나.
“우선, 조정대상지역의 다주택자는 중과 대상이 된다. 다주택자 중과 세율은 35%인데, 조정대상지역의 2주택자는 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트가 가산된다. 한시적 유예기간이 2024년 5월 9일까지 주어졌으니 잘 따져볼 필요가 있다. 나대지나 부재지주 등 실제 목적과 다르게 사용되는 비 사업용 토지도 중과세 대상이다. 기본세율에 10%포인트가 추가된다. 투기 목적의 분양권 매매 시 보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%의 세율이 부과된다. 미등기 부동산을 양도할 경우에는 70%의 양도세율이 적용된다.
단기 보유 부동산을 양도했을 때도 투기 목적이라 판단해 무거운 세금이 부과된다. 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 세율이 대폭 높아졌다. 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 세율이 적용된다. 다만, 정부가 앞으로 분양권과 입주권에 대한 단기양도 세율을 내릴 계획을 천명하고 있어 세법 개정 추이를 잘 살피는 것이 좋다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com