상속주택은 본인의 의지와 상관없이 얻게 되는 재산이다. 따라서 다주택과 관련한 선의의 불이익을 없앤다는 차원에서 정부는 양도세 특례 혜택을 마련하고 있다. 원래 집을 팔 경우 1세대 1주택으로 인정해 상속주택 특례가 부여된다. 다만, 피상속인 사망일로부터 2년 이내에 ‘증여’ 받은 주택은 특례 대상이 아니다.
- 같이 살던 아버지가 돌아가시면서 주택을 상속받아 2주택자가 되었다. 특례가 적용되나.
“세대 분리 여부가 중요하다. 세대 분리 없이 계속 동거했다면 아버지와 동일한 세대로 안정된다. 무조건 1세대 2주택자가 된다. 상속 전에 이미 2주택이기 때문에 상속주택 특례를 받을 수 없다. 그 전에 세대 분리를 했거나, 동거 봉양을 위해 합가를 했다면 특례를 받을 수 있었다.”
- 상속주택과 일반주택 가운데 어느 것을 먼저 파느냐에 따라 양도세 차이가 크다고 들었다.
“상속주택을 먼저 팔면 2주택자로 양도세가 부과된다. 조정대상지역 주택이라면 5년 내에 팔지 않을 경우 다주택자 중과세도 부과될 수 있다. 원래 가지고 있던 일반주택을 먼저 팔면 상속주택이 있더라도 1세대 1주택자로 인정되어 비과세를 받을 수 있다. 이 경우 1세대 1주택 비관세 기본 요건을 충족해야 하며, 피상속인 사망일 2년 이내에 증여받은 주택이 아니어야 한다. 일반주택을 팔고 남은 상속주택도 1주택 비과세 요건을 갖추어 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있다.
- 상속 주택이 2채다. 어떻게 되나.
“부모 사망일 당시 2채 이상을 보유한 경우 상속주택 특례를 받을 수 있는 순서가 있다. 1순위는 부보의 주택 보유기간이 가장 긴 1주택이다. 거주기간이 가장 긴 1주택이 2순위이며, 사망일 현재 거주했던 주택, 기준시가가 가장 높은 주택 순이다. 가장 후순위가 상속인이 선택하는 1주택이다. 이 경우 상속주택 특례를 받을 수 없는 상속주택을 먼저 파는 것이 합리적이다. 이어 원래 살던 주택을 팔고 마지막으로 특례를 받을 수 있는 상속주택을 파는 것이 양도세를 절감하는 방법이다.”
- 형제가 상속주택 1채를 공동으로 상속받은 경우는 어떻게 되나.
“양도세법 상 주택 수를 계산할 때, 공동지분으로 소유한 주택은 원래 각자가 1채를 소유한 것으로 본다. 하지만 상속주택은 예외가 인정된다. 기존의 본인의 집을 팔 때 공동상속 주택은 주택 수에 포함하지 않기 때문에 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 이 때도 상속 지분이 가장 큰 상속인, 그 주택에 거주하는 상속인, 최연장자 순으로 공동상속 주택을 주택 수에 포함시킨다. 일반주택을 먼저 팔아야 비과세를 받을 수 있다.”
- 공동상속 소수지분이 여러 채인 경우 어떻게 해야 하나.
“선 순위가 아닌 공동상속 주택을 먼저 파는 것이 유리하다. 이후 선 순위 공동주택과 일반주택 가운데 일반주택을 팔면 비과세를 받을 수 있다. 동생 등 소수지분자인 경우 일반주택을 팔 때 다주택자 양도세가 중과되지 않는다.”
- 외할머니에게서 상속을 받은 경우 특례 적용이 되나.
“상속주택 특례는 자년 상속인에게만 적용된다. 조부모의 ‘대습상속’은 특례 대상이 아니다. 다만, 예외가 있다. 어머니가 돌아가신 상태에서 외할머니가 돌아가셔서 상속인이 없는 경우 손주가 대신 상속을 대물림해 받는 경우 특례 적용이 가능하다.”
이의현 기자 yhlee@viva2080.com
댓글
(0) 로그아웃