부동산경매 기초 ‘30문 30답’⑧ 잉여가망 없는 경매

경매가 취소되는 경우가 왕왕 있다. 그 가운데 하나가 이른바 ‘잉여가망’이 없다는 이유로 취소되는 경우이다. 경매를 신청한 채권자에게 돌아갈 배당이 없는 경우에 해당한다. 

- '잉여가망'이라는 것이 무엇인가. 무잉여는 또 무엇인가. 
“잉여가망이란 경매신청 채권자에게 배당이 얼마라도 돌아갈 수 있는 가능성을 말한다. 경매를 통해 선순위 권리자들이 우선적으로 배당을 받고 나면, 어떤 경우에는 경매 신청 채권자에게 돌아갈 배당 재원이 없는 경우가 생긴다. 이럴 때 배당을 '전혀' 받지 못하는 경우를 ‘무잉여’라고 한다.”

- 잉여가망이 없는 경매사건은 취소한다고 들었다. 잉여가망 여부는 어떻게 판단하나.
“잉여가망이 없으면 경매 자체가 취소된다. 이 때 잉여가망 여부는 낙찰 후에 낙찰 금액으로 판단하는 것이 아니라, 그 이전에 결정된다. 일단, 법원이 매각 절차를 진행하기 전에 당해 매각절차의 최저매각 가격으로 배당표를 미리 작성해 보고 그 결과 경매신청자에게 1원도 배당이 되지 않을 것이라 판단되면 결정이 된다.”

- 경매취소 결정은 어떤 절차로 진행되나.
“잉여가망이 없다고 판단되면 법원은 경매신청 채권자에게 매수통지서를 발송한다. 스스로 잉여가망이 있는 금액, 즉 단 돈 1원이라도 매당을 받을 수 있는 금액으로 매수할 것인지를 묻는 것이다. 채권자가 일주일 이내에 매수신청을 하면 당채차 최저매각 가격과 매수신청금액의 차이를 보증금으로 제공하도록 하고, 그 취지를 매각물건명세서에 적은 후 경매절차를 속행한다. 채권자가 매수신청을 하지 않으면 법원은 경매절차를 취소하고 매각 절차는 중단된다.”

- 법원이 매수청구서를 보내지 않는다면 배당을 조금이라도 받을 수 있다고 보면 되는 것인가.
“그렇다. 법원이 경매신청 채권자에게 매수통지서를 발송하지 않고 매각절차를 계속 진행한다면, 최저매각 가격으로 낙찰되더라도 잉여가망이 있다는 얘기다. 잉여가망이 있기 때문에 매각을 진행하는 것이다. 

- 입찰 전에 배당을 마리 예측하기는 어렵지 않나.
“경매사건의 경우 이해관계인이 아니면 사건 기록을 열람할 수 없다. 그렇게 되면 배당을 예측할 수도 없다. 결국 입찰자가 잉여가망을 예측한다는 것은 현행법상 불가능하다. 그래서 법원이 그 가능성을 예측해 알려주는 것이다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com