부동산경매 기초 ‘30문 30답’⑪ 임차인 우선변제권 효력 발생 시점은?

경매사건의 권리분석을 하다 보면 ‘임차인의 대항력’이라는 문제에 걸리는 경우가 많다. 이 때 임차인이 확정일자를 언제 받았느냐가 중요하다. 확정일자에 따라 임차인의 우선변제권 효력 발생 시점이 달라지기 때문이다.

- 확정일자를 받으면 얻게 되는 임차인의 우선변제권은 언제부터 효력이 발생하나.
“임차인의 우선변제권은 확정일자를 받는 즉시 발생한다. 하지만 확정일자는 임차인의 대항력을 전제로 인정되는 권리이다. 따라서 임차인이 언제 대항 요건을 갖췄는지에 따라 우선변제권의 효력 시점도 바뀐다.”

- 전입신고일과 확정신고일이 다른 경우 차이가 있나. 
“전입신고와 같은 날에 확정일자를 받는 경우에는 그 다음날 1시부터 우선변제권을 취득하게 된다. 임차인의 대항력 역시 그 시점부터 효력이 발생한다. 따라서 만일 확정일자와 같은 날 저당권이 설정됐다면 배당에 있어 저당권이 임차인보다 선순위가 된다.

- 전입신고 후에 확정일자를 나중에 받는 경우는 사정이 달라지나.
"이런 경우 임차인은 확정일자를 받기 전에 이미 대항력을 취득한 상태이므로 확정일자를 받는 즉시 우선변제권을 얻게 된다. 그런데 임차인의 확정일자는 등기되는 권리가 아니다. 따라서 저당권이 확정일자와 같은 날 등기되었다면 선후를 따질 수 없다. 배당 재원이 충분하지 않을 경우 임차인과 저당권자가 일정한 비율에 따라 ‘안분배당’을 받게 된다.”

- 그렇다면 전입신고보다 확정일자를 먼저 받는 경우는 어떻게 되나.
“우선변제권은 원칙적으로 확정일자를 받는 즉시 발생한다. 하지만 대항력의 효력이 전입신고 다음날 발생하므로 대항력을 전제로 인정되는 우선변제권의 효력 역시 그 때 발생한다. 임차인이 대항요건을 갖춘 날 확정일자도 함께 받았다면, 대항력은 그 다음날 발생하더라도 우선변제권은 당일에 즉시 발생한다는 서울고법 판례가 있다. 다만, 대법원은 우선변제권이 대항요건이 아닌 대항력을 전제로 인정된다는 입장을 여전히 고수하고 있다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com