부동산경매 기초 ‘30문 30답’⑭ 선순위 임차인이 2명 이상이면?

한 공간에 2명의 선순위 임차인이 있는 경우가 있다. 이럴 경우 세대별로 대항력과 우선변재권이 인정되는 지 궁금해 하는 사람들이 많다. 자칫 경매 낙찰자가 재산상 불이익을 당할 수 있기 때문이다. 이런 경우 허위 임차인이 아니라면 둘 다 인정된다.

- 2명의 선순위 임차인이 자신들의 대항력과 우선변제권을 주장한다. 인정되는 일인가.
“일정 전제가 충족된다면 이들의 대항력과 우선변제권은 인정된다. 허위 임차인이 아니라면 증명만 되면 가능하다. 임대차의 실체가 있어야 한다는 얘기다. 한 공간에 2명의 선순위 임차인이 있다면 대개의 경우 그 중 한 명은 허위 임차인일 수 있다는 합리적 의심이 가능하기 때문에 이것부터 잘 파악해 보아야 한다.”

- 그렇다면 낙찰자는 물론 선순위가 아닌 후순위 채권자들에게 너무 불리하지 않나.
“두 임차임 모두 임대차의 실체가 있다고 한다면 당연히 그 대항력과 변제우선권은 인정될 수 밖에 없다. 법적으로도 하자가 없다. 후순위 권리자는 이미 2세대가 전입신고가 되어 있음을 알고 법률행위를 한 것이니 피해의 여지가 없다고 판단한다. 낙찰자 역시 권리 분석에 대한 책임을 스스로 져야 하기 때문에 별 다른 방법이 없다.”

- 주택임대차보호법에는 그런 경우 예외로 두지 않나.
“주택임대차보호법을 너무 경직되게 해석하면 안된다. 법에는 ‘임차인이 대항요건을 갖추고 임대차게약서상 확정일자를 받으면, 그 다음날부터 제3자에 대한 대항력과 우선변제권을 취득한다’고 규정되어 있다. 만일 그 조항에 ‘아무도 전입신고를 하지 않은 주택에 국한한다’고 되어 있다면 문제가 달라지겠지만, 그렇지 않기 때문에 법 해석 상으로도 둘의 대항력과 변제우선권은 인정될 수 밖에 없다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com