부동산경매 기초 30문30답(27) 위반건축물 낙찰 시 후속책

경매를 하다 보면 건축법을 어기고 불법 증개축한 건물을 낙찰 받는 경우가 있다. 미리 알고 입찰에 응하는 경우도 있지만, 사전에 몰랐다가 나중에야 확인해 낭패를 보는 수가 있다. 위반건축물은 어떤 것이며, 그런 건물을 낙찰 받았을 때 어떻게 되는 지를 알아보자.

- 모르고 위반건축물을 낙찰받았다. 원상복구할 때까지 강제이행금이 부과된다고 하던데….
“불법으로 개조된 위반건축물을 낙찰 받았다면, 낙찰자는 원래의 용도로 복구해야 할 의무가 있다. 건축물을 원상으로 복구할 때까지 지방자치단체는 1년에 두 차례, 최대 1000만 원의 ‘이행강제금’을 부과한다. 영리 목적의 상습 위반자에게는 이행강제금이 2배로 가중 부과된다.”

- 이전 소유주가 이행강제금을 미납했다면 그것까지 떠안아야 하나.
“그렇지는 않다. 전 소유주의 미납액은 낼 필요가 없다. 경락을 통해 소유권이 이전되면 그 이후의 이행강제금만 내면 된다.”

- 위반건축물을 낙찰받으면 어떤 불이익이 있나.
“ 이 건물에 임대를 놓을 경우 세입자 대출이 어렵다. 모든 등록 임대사업자의 임대주택에는 임대보증금에 대한 보증보험 가입이 의무화되어 있는데, 위반건축물에 대해선 가입 자체가 불허되는 경우가 많다. 세입자 입장에서는 자칫 보증금을 떼일 염려가 있다고 생각할 수 있어 요주의 건물이 될 가능성이 매우 높다.”

- 위반건축물 여부를 사전에 어떻게 파악할 수 있나. 
“경매에 입찰하기 전에 미리 건축물대장을 떼어보면 알 수 있다. 위반건축물 표시가 있는 지를 금방 알 수 있다. 다만, 일부의 경우 건축물대장에 이를 기재하지 않는 위반 사례도 심심치 않으니, 반드시 직접 현장에 가서 확인하는 ‘발품’이 필요하다. 등기부등본을 떼어보는 것도 한 방법이다.”

- 위반건축물에는 어떤 유형들이 있나.
“자주 접하는 위반 사례로는 우선, 증축허가 또는 신고 대상 건축행위가 있다. 건축면적 및 연면적을 늘리거나, 층수나 높이를 높이는 행위다. 베란다를 넓히거나 옥상 빈 공간을 증축하는 것이 대표적인 사례다. 다음으로는 대수선 허가(신고) 대상 건축행위다. 다가구주택의 가구간 혹은 세대간 경계벽을 증설하거나 허무는 행위, 건축물의 기둥이나 보 등을 변경하는 행위 등이 대상이다. 외벽마감재를 무단으로 훼손해도 대상이 된다. 여기에 사용승인을 받은 건축물의 용도를 무단으로 변경하거나 주차장을 그 외 용도로 사용하는 행위 등도 모두 위반건축물에 해당한다.”

- 행정처분 절차는 어떻게 되나.
“위반건축물에 대한 현장 조사가 먼저 이뤄진다. 위반 행위가 적발되면 시정명령을 사전통지한 후 정식으로 시정명령을 내린다. 이를 이행하지 않으면 거듭 시정명령을 촉구한 후 이행강제금 부과에 관한 계고장을 보낸다. 이어 강제금을 부과하고 미납 시 재산압류 등 체납 처분이 이뤄진다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com