부동산경매 기초 30문30답(30.끝) 경매 전 꼭 들여다 봐야 할 서류 셋

경매에 참여해 성과를 내려면, 참고해야 할 경매 관련 서류들을 제대로 파악하고 그 서류에 담긴 내용을 잘 이해해야 한다. 그래야 제대로 물건을 파악해 나중에라도 문제가 생기지 않는다. 대표적인 경매 관련 서류에는 등기부등본과 건축물대장, 그리고 감정평가서가 있다.

- 부동산 등기부등본은 무엇이며 누구나 열람할 수 있나.
“부동산 등기부 등본에는 토지나 건물의 표시와 권리 관계가 적혀 있다. 부동산의 표시는 소재와 지번, 지목, 구조, 면적 등에 과한 내용이다. 권리관계란 소유권과 지상권, 지역권, 전세권, 저당권 등 여러 권리에 관해 일러준다. 등기부는 토지 등기부와 건물 등기부로 크게 구분된다. 누구나 수수료만 내면 열람 및 발급이 가능하며, 부속서류는 이해관계자만이 볼 수 있다.”

- 등기부등본에는 표제부와 갑구, 을구가 있는 것을 안다. 어떻게 다른가.
“표제부에는 표시번호 소재란, 소재 지번 및 건물번호란, 건물내역란, 등기 원인 및 기타사항이 적혀 있다. 갑구와 을구는 동일하게 순위번호와 등기 목적, 접수 등기원인 권리자 및 기타 사항이 있다. 갑구에는 소유권 변동과 가등기 압류등기 가압류등기 경매개시결정등기 등이 기재되어 있다. 여기서는 임대차 계약 때 압류 가압류 가처분 가등기 등이 기재되어 있는지 확인하는 것이 중요하다. 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권 전세권 설정 및 변경과 이전, 말소등기가 기재되어 있다.”

- 건축물대장은 어떤 내용을 담고 있나.
“건축물대장에는 건물의 크기나 구조, 용도 등의 내용이 상세하게 기록되어 있다. 소재지와 함께 소유주가 누구인지도 알 수 있다. 아파트는 상대적으로 건축물대장이 간단하지만 빌라나 다세대주택 등은 꼭 등기부등본과 함께 건축물대장도 꼼꼼하게 들여다 봐야 한다.”

- 건축물 대장을 볼 때 가장 유념해야 할 것이 무언인가.
“위반건축물 여부를 가장 먼저 확인해 봐야 한다. 대부분 경매 입찰자들이 자금이 풍부한 경우가 많지 않은데, 위반건축물일 경우 나중에 낙찰 받더라도 대출이 불가능해 잔금을 납부하지 못할 수도 있다. 임차인도 은행 전세대출을 받을 수 없어 월세 정도만 가능할 수 있다.”

- 감정평가서 내용이 사실과 달라 매각 허가기 취소되는 경우도 있나.
“경매가 진행되면 법원은 해당 부동산에 대해 감정평가를 지시한다. 감정평가서에는 감정평가표와 의견, 지적도 등이 첨부된다. 공인된 기관에서 평가하는 것으로, 여기서 제시된 금액이 최초 매각금액이 된다. 문제는 경매가 진행되는 기간 동안 평가 금액이 달라질 수 있다는 점이다. 따라서 부동산 상승기에 측정되어 금액이 현 시세보다 턱 없이 높을 때는, 유찰을 통해 금액을 낮춘 후 낙찰 받는 방법이 있다. 만일 감정평가 내용이 틀리다는 사실이 확인되면 나중에 매각허가 취소소송도 가능하다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com