꼬마빌딩 투자 ABC ③ 빌딩투자의 첫걸음 ‘상권 분석’과 ‘권리 분석’

빌딩 같은 부동산 투자에 있어 가장 중요한 것은 ‘입지’라고 할 수 있다. 어느 곳에 위치하느냐, 얼마나 접근성이 좋으냐에 따라 건물이나 토지의 가치가 달라지기 때문이다. 상권 분석이 중요한 이유다. 부동산 매매 과정에서 일어날 수 있는 모든 상황에 대비할 목적의 ‘권리 분석’이 그 다음이다. 

◇ 상권 분석의 핵심은 ‘성장성’과 ‘수익성’
상권 분석 방법은 크게 ‘거시적 분석’과 ‘미시적 분석’으로 나뉜다. 거시적 상권 분석은 대상 도시나 지역 전체를 분석하는 것이다. 가장 염두에 둘 것은 ‘성장성’이다. 투자 수익률을 높이려면 거주 인구와 유동인구 추이 등을 꼼꼼히 분석할 필요가 있다.

미시적 상권분석은 매입 대상 부동산의 입지를 촘촘히 따져보는 작업이다. 임대 수입이 얼마 정도 될 것인지, 매각 차익을 실현할 수 있을 지 등을 점검하는 것이다. 교통이나 거주지와의 근접성, 빌딩 주변 이슈나 호재 및 악재 가능성을 봐야 한다. 

특히 유동인구 추이를 확실히 파악하는 것이 중요하다. 세를 줄 경우 적정 임대료가 어느 정도일 것인지도 따져 봐야 한다. 혹시 교육 시설과 인접해 제약은 없는 지도 따져봐야 한다. 신축이나 증축 시 제약 여부도 미리 점검해 보는 것이 좋다.

상권 구분도 대체로 입지를 기초로 한다. 상권은 크게 시내 중심가와 일반주택가, 아파트단지, 대학가, 역세권, 오피스가, 학원가 상권 등으로 나뉜다. 더 세분화될 수도 있다. 자신의 투자 성향이나 이용 목적에 맞는 지역을 찾는 것이 중요하다. 최근에는 지방의 상권들 가운데서도 주목을 끌 만한 곳들이 많으니 관심을 둘 만 하다.

예를 들어 서울에서 시내 중심가 상권이라고 하면 강남역 상권이 대표적이다. 역세권 상권으로는 잠실역이나 삼성역 상권이 유명하다. 대학가 상권 가운데는 신촌·홍대상권 등이 있다. 이태원 경리단길이나 압구정 로데오거리 가로수길 같은 곳은 이미 상당히 포화상태이긴 하지만 여전히 투자 수익률이 높은 상권들 가운데 하나다.

◇ 부동산 권리분석
부동산 권리분석은 토지나 건물 등의 부동산 등기부등본 확인을 통해 권리 및 실체적 권리 관계 등에 하자가 없는지 확인함으로써 매매 절차 상에 일어날 수 있는 모든 상황에 대비하는 작업이다. 

가장 먼저 할 일은 등기부등본을 확인하는 것이다. 해당 소재지 부동산의 소유권자가 누구인지, 과도한 채무 관계는 없는지 등을 알 수  있다. 일반 현황이 기재된 표제부가 가장 먼저 기재되어 있고 이어 갑구, 을구가 있다. ‘갑구’와 ‘을구’에는 소유권자와 하자 여부, 대출관계와 권리설정 여부가 각각 기재되어 있으므로 각별히 유념해 확인해야 한다. 

갑구에는 소유권 변동에 영향을 미칠 압류 및 가압류, 가처분 및 가등기, 경매기입등기 등 소유권의 변동 내역과 향후 소유권변동을 예고하는 내용이 포함된다. 매매계약 전에 반드시 중개인을 통해 권리 내용을 확인해 달라고 요청하는 것이 좋다.

‘을구’에는 해당 부동산에 대한 채권과 채무 관계가 기재되어 있다. 저당권과 근저당권, 전세권, 임차권등기신청 같은 등기설정 여부를 열람할 수 있다. 

매도자와 소유자가 같은 지 확인하는 과정에서 소유권 변동에 영향을 줄 수 있는 권리관계가 포함되어 있다면, 계약 전에 반드시 전문가의 도움과 자문을 얻는 것이 필요하다.

부동산 거래에서 가장 빈번한 주민등록증 위조에 특히 유의해야 한다. 위조 여부를 파악하려면 ARS나 1382에 전화해 확인하는 것이 가장 일반적이다. ‘정부 24’ 홈 페이지에서도 손쉽게 확인할 수 있다. 간혹 운전면허증을 제시하는 경우가 있는데, 이럴 때는 경찰청 ‘교통민원24’ 홈 페이지에서 진위 여부를 확인할 수 있다. 

만일 사기 행각이 드러나면, 원래 주인은 소유권 회복이 가능하지만 계약자는 불가능하니 계약 전에 각별히 유의해야 한다. 반드시 등기부등본상 소유권자 명의로 된 은행계좌로 송금해, 혹 있을 지 모를 위험에 대비하는 것도 필요하다.

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com