꼬마빌딩 투자 ABC ⑩ 빌딩관리는 어떻게?<끝>

빌딩을 싸게 샀다고 해서 끝이 아니다. 빌딩MD를 통해 최적화된 입주 업종과 점포를 들이는 것, 그리고 최종적으로는 체계적인 관리를 통해 빌딩의 가치를 더 높이는 일이 매우 중요하다. 빌딩의 가치를 끌어 올리기 위해, 고정 지출비용은 최소화하고 고정적·안정적 수입을 극대화하는 것이 빌딩 관리의 궁극적인 목표다.

◇ ‘건물주’ 답게 사업 마인드 갖춰야
빌징 중개 전문인 황정빈 공인중개사는 "건물주가 되었다면 그 빌딩이 저절로 가치가 오른다고 믿어선 안된다"며 "스스로 건물의 가치를 높일 수 있는 방법을 찾아야 한다"고 강조한다. 빌딩을 매입하기로 결정한 순간부터 경영자, 사업가 모드로 변신해야 한다.

이른바 ‘비즈니스 마인드’를 장착해야 한다는 얘기다. 건물 입주자들이 쾌적함과 편리함 속에서 사업이 잘 되도록 지원해 주고, 우량 임차인을 받아들이고 만드는 것이 최우선 과제다.

건물 관리를 대단치 않게 생각해 친인척이나 지인에게 맡기도 자신은 임대료만 받아 챙기면 된다고 생각하면 ‘필패(必敗)’다. 빌딩 관리도 고도의 전문성이 요구되기 때문이다. 돈이 좀 들더라도 전문업체에 맡기는 것이 나을 수 있다. 

◇ 임대차 및 공실 관리 소홀해선 안돼
임대차 때 문제가 되는 것 중에 ‘잘 헤어지지 못하는 경우’다. 임대료 인상 및 관리 문제로 건물주와 임차인 간 갈등이 잦기 때문이다. 특히 건물이 공실이 되는 상황이라면 더더욱 관심을 기울여 뒤탈이 없도록 해야 한다.

가능한 공실이 나지 않도록 사전에 임차인과 계약 관계를 잘 따져 대비해야 하지만, 불가피하게 일정 기간 공실이 날 경우라면 원상복구를 제대로 않고 나가는 일이 없도록 잘 관리해야 한다. 

공실 관리에 있어 가장 기본은 계약 전 원래 상태를 확인해 두는 것이다. 원상복구는 최초 임차인이 들어올 때 상태 그대로 복구하는 것이 원칙이다. 당연히 임차인이 처음 들어왔을 때 당시 사진을 확보해 두는 것이 필수다. 

◇ 관리비 관리와 공용 면적 관리에도 신경써야
관리비에는 통상 공용전기비와 공용수도비가 포함된다. 이견이 없도록 정확한 검침 기록을 남겨 두아야 한다. 이들 공용비용은 입주한 임차인들이 면적 별로 안분해서 계산토록 하는 것을 기본으로 정해두면 좋다.

여기에 야간 영업을 하는 경우 등 특별한 추가 요인을 상호 조율토록 하면 된다. 장사가 안된다며, 혹은 잘 되는데도 습관적으로 관리비를 미납하거나 연체하는 경우도 잦다. 이럴 때는 단호하게 페널티 조항 등으로 대응하는 것이 맞다.

공용 면적 가운데 가장 관리가 안되는 부문이 쓰레기 처리장이다. 조금만 관리를 안해도 건물 미관을 해치거나 악취를 뿜어 상권 유지에 어려움을 준다. 특히 여름철에는 더더욱 청결 유지가 필수다.

청소 비용 역시 임차인들이 자율적으로 안분하도록 유지하는 것이 좋지만 업종 특성에 따라 공용비용 부담기준이 달라질 수 있으므로 사전에 임차인들에게 원칙과 기준을 공지하는 것이 바람직하다.

◇ 시설물 안전관리 필수
요즘은 위탁관리회사를 통해 시설관리를 하는 건물주들이 많다. 직접 챙기기 어려운 부분도 있거니와 관리의 효율성이나 경제적 비용 측면에서도 그 편이 훨씬 낫기 때문이다.

위탁관리회사와 일괄 용역계약을 체결하면 전기, 소방 등 부문 별로 이들이 용역회사를 직접 관리하게 되어 관리가 수월해 진다. 

건물의 크기에 따라 전기나 소방의 경우 자격증을 가진 전문요원의 상주가 의무화되기도 한다. 중대형 빌딩의 경우 전기용량이 1000kw 이상이면 안전관리자를 직원으로 채용해 상주시켜야 한다.

소방의 경우 건물 연면적이 600㎡ 정도가 되면 소방안전관리자 2급을 선임해야 한다. 중형 빌딩 이상인데 기계식 주차장이 있다면 이 역시도 주차관리원과 시설 경비원이 상주해야 한다.
 박성훈 기자 shpark@viva2080.com