은퇴 후 카페 창업 이렇게③ 상권 선택과 점포 계약

좋은 입지와 상권은 카페 창업의 핵심이다. 하지만 창업 자금을 고려해야 하기 때문에 100% 만족할 만한 장소를 구하기는 불가능에 가깝다. 그래서 중요한 것이 ‘발 품’이다. 1급 상권이 아니더라도 본인이 추구하는 가게 스타일이나 고객층에 맞는 곳을 적당한 가격에 찾는 것이 차선책이다.

◇ 가능하면 내가 잘 아는 곳에서 창업하라
동네 카페를 창업하려 한다면, 가능하면 자신이 잘 아는 동네를 선택하는 것이 실패 확률을 줄이는 방법이다. 소비자들의 동선 파악이 수월하고 어느 곳에서 어느 시간대에 손님이 많은지 등을 쉽게 알 수 있기 때문이다. 어떤 유형의 카페가 고객들에게 먹히는지, 어떤 메뉴가 인기인지 등을 파악하는데도 도움이 된다. 

인근 부동산 중개업소를 통해 목이 좋은 곳을 찾는 것이 시간 절약은 되겠지만 지나치게 의존해선 좋지 않다. 발 품을 팔아 부동산에서 제공하는 정보가 얼마나 유용한 지 직접 살피는 것이 더 중요하다. 유사시에 대비해 가능하면 집에서 가까운 것을 찾는 것도 중요하다. 전기홍 카페창업 컨설턴트는 “가급적 출퇴근 시간이 최대 1시간 이내인 위치에 점포 매물을 찾아 보라”고 조언한다.

◇ 어떤 상권을 선택할 것인가
직장인들이 많은 오피스 상권은 입지 1순위로 꼽힌다. 하지만 출퇴근 시간이나 점심시간 등 특정 시간대를 제외하면 매출이 확실하지 않을 수 있다. 경쟁 점포들이 많다는 점도 걸림돌이 될 수 있다. 커피 품질이나 가격대가 천차만별이니 품질과 가성비에서 차별화하는 전략이 필수다. 큰 길가가 아니어도 입 소문을 타고 찾아오도록 하는 것이 중요하다.

카페 창업자들이 선호하는 상권으로 학교 상권이다. 아무래도 대학이나 학원가 고객들이 카페를 많이 이용하기 때문이다. 하지만 이들은 주머니 사정이 넉넉하지 못하다 보니 저렴한 가격대를 선호한다. 입소문이 나면 매우 높은 고객 충성도를 기대할 수도 있다. 조금 구석진 곳이라도 기꺼이  찾아온다. 이런 상권에서는 테이크 아웃 형태의 창업이 더 유리할 수 있다.

동네 카페를 꿈꾼다면 점포가 그다지 크지 않아도 크게 상관이 없다. 다른 상권에 비해 임대료가 낮으니 같은 가격이라도 중심 상권에 비해 절반 혹은 3분의 1 정도 비용으로 창업이 가능하다. 주부나 가족 단위의 손님들이 많으니 테이크 아웃 점포보다는 편하게 앉아서 환담을 나눌 수 있는 점포가 더 선호된다. 최소 20평 이상의 매장 규모가 적당하다.

◇ 점포 계약 때 유의해야 할 것 들
초보 카페 창업자에게 있어 좋은 건물주를 만나는 것은 축복이다. 의외로 악덕 혹은 변덕쟁이 건물주가 많다. 이런 건물주는 2년 주기로 매장을 자주 바뀐다는 것이 하나의 특징이다. 당연히 전 세입자의 의견을 귀담아 들을 필요가 있다. 비어 있는 상가인데도 권리금을 요구하는 건물주는 특히 더 경계해야 한다.

건물 등기부등본 확인은 필수다. 표제부와 갑구, 을구 모두세심하게 확인해야 한다. 언제 소유권이 이전되었는지, 건물주 외에 또 다른 이름으로 저당권이나 임차권 지상권 등이 설정되어 있지는 않는지를 꼼꼼하게 파악해야 뒷 탈이 없다. 저당이나 담보 등의 권리가액이 건물의 현 가치보다  지나치게 높다면 계약에 신중을 기해야 한다. 건물이 경매로 넘어갈 경우 한 푼도 못 받고 쫓겨날 수 있기 때문이다.

건축물대장 확인도 필요하다. 해당 점포의 용도와 개발 계획 등을 반드시 확인하는 것이 좋다. 업무용이나 주거용 빌딩으로 되어 있는 곳에 계약할 경우 낭패를 볼 수 있다. 주택이나 사무실로 된 점포는 반드시 용도 변경을 해야 하는데, 건물주의 동의가 있어야 하는 것이라 번거로울 수 있다. 점포가 들어 설 지역의 개발 여부 등을 파악하기 위해 도시계획확인원도 한번 열람해 두는 것이 도움이 될 것이라고 전문가들은 조언한다.

◇ 권리금 문제는 명확하게 
초보 창업자들이 소홀하기 쉬운 것이 ‘권리 계약’이다. 점포 임대차 계약을 체결하기 전에 반드시 기존 임차인과 권리계약을 해야 한다. 유사시를 대비해, 계약서에 특약 사항으로 ‘임대차 계약이 성사되지 않을 경우 위약금 없이 권리계약을 없던 것으로 한다’는 조건을 넣는 것이 안전하다. 에스프레소 머신 같은 고가 장비에 대한 권리 유무도 명확히 기재해, 사후에 있을 수 있는 분란을 차단하는 것이 좋다. 

상가임대차보호법을 보면 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차계약 종료 때까지 권리금 계약을 방해해서는 안된다’는 조항이 있다. 세입자가 권리금을 회수한 기회를 보호하기 위한 조치다. 권리금 문제로 건물주가 계약을 방해할 경우 임대차 종료일로부터 3년 이내에 손해배상을 청구해야 권리금을 보전받을 수 있다는 점도 숙지해 두면 좋다.

특약이 필요한 부분이 또 있다. 임대료가 오를 경우를 대비하기 위해, 권리계약 시 일정 %를 기준으로 그 이상 인상이 된다면 권리계약이 무효가 된다든가 임대료 상승분에 대한 1년치 임대료를 권리금에서 제한다는 내용 등을 계약서에 넣는 것이 좋다. 무턱대고 계약을 했다가 예상치 않게 임대료가 오를 경우 부담이 가중되기 때문이다. 물론 건물주는 거부할 수 있기에 설득이 필요한 부분이다.

◇ 참고
이인구, <동네카페 10년 살아남기>(생각나눔, 2023)
전기홍, <전기홍의 카페 운영 X파일>(원앤원북스, 2014) 
조차행, <카페경영수업>(성신미디어, 2023)

박성훈 기자 shpark@viva2080.com