양도세 폭탄 맞기 전에 미리 정리해 두어야 할 것 들

양도소득세는 부동산 등을 양도하는 거의 모든 경우에 거의 얘외없이 부과된다. 하지만 세법을 잘 따져보면, 거액의 양도세를 크게 줄일 수 있는 방법들이 없지 않다. 양도세를 아예 내지 않는 특례 조항들도 의외로 많다. 은퇴 창업자들은 특히 잘 따져 봐야 한다. 국세청이 알려주는 양도소득세 절세 방법을 알아보자.  

◇ 따로 사는 부모 주민등록은 주택 양도 전에 바로잡아야
건강 보험 등의 문제로 시골에 사는 부모의 주민등록을 자녀의 주소지로 옮겨 두는 경우가 적지 않다. 이 때 부모 또는 자녀의 집 중 하나를 팔 경우 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것이 되어 양도소득세를 물어야 할 수가 있다. 

1세대 판정 시 주민등록 상으로는 동일 세대로 등재되어 있더라도 사실상 따로 거주하며 생계를 같이 하지 않으면 동일 세대로 보지 않는다. 이런 경우에는 납세자가 객관적인 증빙자료를 첨부해 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증해야 한다.

세무 당국은 양도일 전에 부모와 자녀가 각각 주택을 소유하고 있고, 동일하 주소지에 주민등록이 되어 있으면서 부모와 자녀의 집 중 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 본다. 

1세대 1주택 해당 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단한다. 따라서 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면, 양도 전에 실제 거주 내용에 맞게 사실대로 주민등록을 정리해 세대를 분리하는 것이 좋다. 그러면 별도세대 입증 등 복잡한 문제 없이 1세대 1주택으로 인정받을 수 있다.

◇ 1주택자가 공부상 주택이나 상가 건물을 소유한 경우
1세대 1주택에서 ‘주택’이란 사살상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 또 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주 목적으로 사용되는 건축물은 주택으로 본다. 거주용인 지 여부는 등기부등본이나 건축물관리대장 같은 ‘공부’상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단한다. 

하지만 사실상의 용도구분이 불분명할 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다. 따라서 공부 등에 주택으로 되어 있다 해도 사실상 상가 또는 사무실 등으로 사용했다면 그 건물은 주택으로 보지 않는다. 당연히 이 아파트를 양도한다면 1세대 1주택 양도에 해당되어 양도세를 내지 않아도 된다.

양도세는 통상 양도일로부터 4~5개월 이상 지나야 고지서가 발부된다. 미리 서류를 준비해 두지 않았다면 증빙서류를 갖추기가 쉽지 않다. 임차인이 바뀌거나 협조에 불응하면 더 어려움을 겪을 수 있다. 따라서 아파트를 팔 생각이라면, 이미 상가 건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다. 그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 수고를 덜 수 있다.

◇ 음식점으로 용도변경했던 주택도 ‘공부상 주택’으로
국세청은 1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택을 보유하고 있는 경우로서 미등기주택 및 고가주택을 제외한 해당 주택의 보유 기간이 2년 이상인 것과 그에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배 이내의 토지를 양도하는 것에 대해 양도세를 비과세하고 있다. 이 때 양도하는 건물이 주택인지 2년 이상 보유했는지 등의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다.

만일 단독주택을 음식점으로 용도변경해 사업에 나섰다가 사업을 접고 집도 팔 경우를 보자. 양도세 비과세 혜택을 받으려면 양도 당시 그 건물을 주택으로 사용해야 한다. 음식점으로 용도변경하기 전에 2년 이상 주택을 보유했다면, 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용을 받을 수 있다. 용도변경 전 보유기간이 2년 미만이라면 주택 보유기간이 2년 이상이 된 후에 양도해야 비과세가 적용된다.

문제는 양도 당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것이다. 가장 확실한 방법은 건물을 양도하기 전에 음식점 폐업신고를 하고 용도를 다시 주택으로 변경해 실제로 거주하면서 공부를 정리해 놓는 것이다. 공부 정리가 어렵다면 양도 당시 사실상 주택으로 사용했음을 입증할 수 있는 증빙서류(‘주택’ 매매계약서, 가정용 전기요금납부 영수증 등)를 철저하게 갖추는 것이 차선이다. 

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com