1주택 비과세 ‘보유 2년 규정’ 아직도 이해 못하시나요

1세대 1주택 비과세 적용을 받으려면 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하면서 보유기간이 2년 이상이어야 한다. 그런데 재건축한 주택이나 상속받은 주택의 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했음에도 규정을 제대로 이해하지 못해, 정작 필요할 때 집을 팔지 못하고 2년 요건을 채우려 기다리는 경우가 왕왕 있다. 국세청이 일러주는 ‘보유 2년’ 규정을 제대로 알아보자.  

◇ 1주택 비과세 ‘보유기간 2년’ 요건 적용 기준 
1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 2년 규정은 일반적인 경우 취득일로부터 양도일 까지를 기준으로 한다. 여기서 취득일이라 함은 해당 주택의 대금을 청산한 날을 뜻한다. 대금 정산 전에 소유권 이전등기를 했거나 대금 정산일이 불분명할 때는 등기접수일이 기준이 된다.

이 때 공익사업을 위해 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권 이전 등기접수일 가운데 빠른 날이 된다. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결이 확정된 날이 기준일이 된다.

본등기 전에 가등기를 한 기간이 있다면 이 기간은 보유기간으로 쳐주지 않는다. 또 동일 세대 간에 소유권 변동이 있는 경우에는 세대 전체를 기준으로 2년 이상 보유 여부를 판정해 결정한다.

배우자에게 주택을 증여한 후 양도했다면 증여자의 보유 기간과 수중자의 보유기간을 합해 계산한다. 이혼위자료로 주택을 받은 배우자가 구 주택을 양도한 경우에는 배우자의 보유기간만 기자고 판단한다. 재산분할청구권을 취득한 주택이라면 취득일부터 양도일까지의 기간을 합해 계산한다.

증여받은 주택을 이혼 후 양도한다면 증여받은 날인 증여등기 접수일부터 보유기간을 계산한다. 주택을 상속받은 경우 피상속인의 사망일부터 계산한다. 다만, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터 계산한다.

거주 또는 보유 중에 소실이나 노후 등의 이유로 주택이 멸실되어 재건축한 경우에는 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다. 다만, 10세대 미만의 임의 재건축 공사기간은 포함하지 않는다. 이 때 주택면적이 증가한 경우는 상관 없지만, 부수토지 면적이 증가한 경우라면 종전 주택에서 초과하는 부분은 신축일로부터 2년이 지나야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

◇ 2년 이상 보유 안해도 비과세 받을 수 있는 경우들
이른바 ‘보유기간 특례 요건’이라는 것이 있다. 1년 이상을 반드시 거주한 주택을 취학이나 근무상의 형편, 질병의 요양 같이 ‘부득이한 사유’로 주택을 양도해야 할 때다. 이런 경우에는 2년 이상 보유기간이라는 규정을 적용받지 않는다. 다만, 보유기간 특례를 받으려면 먼저, 해당 주택에서 1년 이상 거주해야 하고 세대 전원이 다른 시나 군으로 거주지를 이전해야 한다. 

부득이한 사유에는 다음 중 하나에 해당해야 한다. 첫째, 교육법에 의한 학교에의 취학이다. 초등학교와 중학교는 여기에서 제외된다. 짓장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편도 해당된다. 1년 이상 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양 목적도 마찬가지다. 학교폭력 피해자에게 전학이 필요하다고 인정되는 경우도 포함된다. 이 때 강제전학을 가는 피해자에게는 특례가 적용되지 않는다.

세대 전원이 해외이주 차 출국해도 특례 적용 대상이 된다. 1년 이상 계속해 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우도, 출국일 현재 1주택자라면 출국 후 2년 이내에 양도하면 보유기간에 상관없이 비과세된다. 해외이주신고확인서를 교부받은 경우에는 발행일로부터 1년 이내에 출국하면서 출국 전에 다른 주택을 취득 않는 조건으로 주택을 양도하면 역시 비과세된다.

건설임대주택을 취득해 양도한 경우도 해당된다. 해당 임대주택의 임차일로부터 양도일까지의 기간 중 세대 전원이 거주한 기간이 5년 이상이어도 보유기간에 제한 없이 비과세 혜택을 받는다. 이 대는 취학 등 부득이한 사유로 세대 구성원 중 일부가 거주하지 못하더라도 예외가 인정된다.

주택 및 그 부수토지의 전부 혹은 일부가 공익 목적으로 협의매수 또는 수용되는 경우, 보유 기간 및 거주 기간에 상관 없이 양도소득세가 부과되지 않는다. 협의양도 또는 수용일로부터 5년 이내에 양도하는 잔존주택 및 그 부수토지도 역시 비과세 대상이 된다. 

1세대가 소유한 1주택이 재개발·재건축 기간 중에 대체 주택을 취득해 거주하다가 완공된 주택으로 이사하게 되어 대체주택을 양도할 경우에도 일정 요건을 충족하면 비과세 대상이 된다. 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주하고, 완공 전후 3년 이내에 대체주택을 양도하고, 완공 후 3년 이내에 원래 주택으로 취학 등의 이유를 제외하고 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주해야 하는 경우다.

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com