주택과 세금(3) 양도소득세② 양도차익 산정방법

양도차익을 계산할 때 어떤 것이 기준가액이 되고 어떤 공제 혜택이 있는 지를 알면 절세에 큰 도움이 된다. 일단, 양도가액을 실지거래가액으로 하는 경우에는 취득가액도 실지거래가액으로 하고, 기준시가로 한다면 취득가액도 기준시가로 한다는 점을 명심하는 것이 좋다. 

◇ 부담부증여 시 양도차익 계산법
부담부증여 시 양도차익 계산법은 조금 다르다. 주택을 증여하면서 그 주택에 담보된 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것으로 본다. 따라서 양도자에게 양도소득세를 과세하며, 채무를 제외한 부분은 수증자에게 증여세를 과세한다.

부담부증여의 경우 양도가액은 상속세 및 증여세법 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱해 계산한다. 취득가액은 소득세법에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱해 계산한 가액으로 한다. 다만, 양도가액을 상속세 및 증여세법에 따라 평가할 경우 취득가액을 기분시가로 산정한다. 

예를 들어 증여 당시 주택가액(개별주택 공시가격)이 5억 원이고. 수증자가 인수한 주택에 임차인의 전세보증금 3억 원이 걸려 있고, 당초 주택 취득 시 기준시가가 1억 원인 경우를 보자. 이 때 부담부증여 양도가액은 5억 원에서 3/5억 원을 곱한 3억 원이 되고, 부담부증여 취득가액은 1억 원에 3/5억 원을 곱한 6000만 원이 된다. 따라서 3억 원에서 6000만 원을 뺀 2억 4000만 원이 양도소득세 과세대상이 된다.

◇ 1세대 1주택 고가주택 양도차익
1세대 1주택 고가주택에 대한 양도차익 계산법을 알아보자. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 양도가액(실지거래가액)이 12억 원을 초과하는 고가주택이면 12억 원을 초과하는 양도차익에 대해 양도소득세를 납부해야 한다. 양도가액이 12억 원을 초과하는 양도차익은 고가주택 전체 양도차익×(양도가액-12억원/양도가액)으로 계산한다. 

예를 들어 양도가액이 15억 원이고 취득가액이 5억 원이라면 15억 원-5억 원에 (15억 원-12억 원)/15억 원으로 계산해 2억 원이 과세대상 양도차익이 된다. 만일 같은 주택을 두 사람이 공동소유한 경우라면 각각이 1억 원씩이 과세대상 양도차익이 된다. 

재개발·재건축이나 소규모건축사업과 관련한 양도차익을 계산할 때는, 당해 조합에 기존 건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위(조합원입주권)를 양도한 경우, 완성된 신축주택과 그 부수토지를 양도한 경우에 대해 각각 청산금을 납부하는 경우와 지급받는 경우로 나누어 양도차익을 계산하도록 되어 있다. 

여기서 청산금이란 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대비 또는 건축물의 가격 사이의 차액에 상당하는 금액을 말한다.

◇ 장기보유특별공제 잘 살펴야
주택을 장기보유한 사람은 장기보유특별공제 조항도 꼼꼼히 따지는 것이 좋다. 주택 및 조합원입주권을 3년 이상 보유하고 양도한 경우에는 양도차익에서 보유기간 또는 거주기간 별 공제율을 곱해 장기보유특별공제를 계산한다. 보유·거주기간별 공제율은 보유기간이 3년이 넘으면 기본 6%가 적용되며 연수가 길어질수록 공제율도 높아져 15년 이상이면 30%까지 높아진다. 

1세대 1주택일 경우 장기보유특별공제율은, 보유기간이 3년 이상이고 거주기간이 2년 이상 3년 미만이면 20%가 적용된다. 3년 이상 4년 미만이면 24%, 10년 이상이면 최고 80%의 공제율이 적용된다. 장기보유특별공제 적용 시 주택 보유기간은 원칙적으로 취득일부터 양도일까지로 적용된다. 다만, 상속받은 주택이라면 상속개시일부터 양도일 까지가 된다. 

양도소득 과세표준은 양도가액에서 취득가액 등 필요경비와 장기보유특별공제액을 공제한 양도소득금액에서 양도소득기본공제 250만 원을 공제한 금액이 된다. 이 과세표준에 기본세율을 곱하고 누진공제액을 빼면 산출세액이 계산된다. 양도소득세 기본세율은 2023년 이후 과세표준이 1400만 원 이하면 6%, 5000만 원 이하면 15%(누진공제액 126만 원), 10억 원을 초과할 경우 45%(6594만 원)이다.

이 같은 기본 세율 외에 미등기 양도주택 또는 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택 등을 양도하는 경우에는 달리 세율이 작용된다. 예를 들어 다주택자가 보유기간이 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 2022년 5월 10일부터 2025년 5월 9일까지 양도한 경우에는 기본세율이 적용된다. 

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com