주택과 세금(3) 양도소득세⑤ 장기임대주택 양도세 감면

장기임대주택에 대해서는 다양한 세금 감면 및 과세 특례가 뒤따른다. 감면되는 내용과 관련 세액 규모 등을 미리 잘 파악하면 그 자체가 절세이자 ‘주(住)테크’다. 국세청과 행정안전부가 장기임대주택에 대해 인정해 주는 양도소득세 특례 및 감면 내용을 살펴보자.

◇ 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면
장기임대주택에 대해서는 양도소득세와 관련해 다양한 감면 및 과세 혜택이 따른다. 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지 신축된 국민주택이나 1985년 12월 31일 이전에 신축한 공동주택으로 1986년 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 2000년 12월 31일 이전에 임대개시해 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 50%를 감면해 준다.

여기서 국민주택이란 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택을 말한다. 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대 당 주거전용면적이 100㎡ 이하인 주택을 말한다. 임대주택을 여럿이 공동으로 소유하고 있는 경우에는 그 임대주택의 호수에 지분비율을 곱해 호수를 산정한다.

일반 임대주택에 대한 임대 기간은 다음과 같이 계산한다. 주택의 임대를 개시한 날부터 임대 기간 기산일을 계산한다. 상속인이 상속으로 인해 피상속인의 임대주택을 취득해 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산해 계산한다. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 않는다. 기존 임차인의 퇴거일로부터 다음 임차인의 입주일까지 기간으로서 3개월 이내의 기간은 주택임대기간에 포함된다.

◇ 감면 내용 및 감면 세액
5년 이상 임대한 임대주택은 양도소득세의 50%에 상당하는 세액을 감면한다. 10년 이상이면 양도소득세가 면제된다. 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 주택 역시 면제된다. 매입임대주택 중 5년 이상 임대한 주택의 경우 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 시작했다면 역시 양도소득세가 부과되지 않는다.

이 때는 취득 당시 입주된 사실이 없어야 한다. 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 않는다. 감면 세액의 20%에 상당하는 세액은 농어촌특별세로 과세한다.

일정 요건을 갖추면, 장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 과세특례도 받을 수 있다. 거주자가 2020년 12월 31일까지 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 등록해 8년 이상 계속해 임대한 후 양도하고, 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건을 준수했으며, 국민주택 규모 이하의 주택이라는 조건을 모두 충족했다면, 임대기간 중에 발생하는 소득에 대한 장기보유특별공제 계산 시 50%를 적용한다.

10년 이상 계속해 임대했다가 양도했다면 70%의 공제율이 적용된다. 다만, 2020년 7월 11일 이후 아파트를 장기일반민간임대주택으로 신청한 경우와 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택 등으로 변경 신고한 주택으로 제외된다.

장기일반민간임대주택 등에 대한 임대기간 역시 주택의 임대를 개시한 날이 기산일이 된다. 상속인이 상속으로 인해 피상속인의 임대주택을 취득해 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산한다. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 입차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내 기간은 주택임대기간에 산입한다.

다만, 2019년 2월 12일 현재 8년을 초과해 임대한 경우에는 5년의 범위에서 임대한 기간의 50%에 해당하는 기간을 임대기간으로 인정한다. 이 역시 8년 이상 계속해 임대한 후 양도하는 경우에는 50%, 10년 이상이면 70%의 공제율이 적용된다.

◇ 장기임대주택 등에 대한 과세특례·감면
거주자 또는 비거주자가 민간건설임대주택과 민간매입임대주택, 공공건설임대주택과 공공매입임대주택을 장기임대주택으로 6년 이상 임대한 후 그 주택을 양도하면서 발생하는 소득에 대해서는 보유기간 별 공제율(연 2%, 최대 30%)에 임대기간에 따른 추가 공제율을 더한다. 예를 들어 임대기간이 6년 이상 7년 미만이면 추가 공제율이 2%이고, 7년 이상 8년 미만이면 4%, 8년 이상 9년 미만은 6%, 9년 이상 10년 미만은 8%, 10년 이상이면 10%가 적용된다. 

일정 요건을 갖춘 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 양도할 때도 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100%에 상당하는 세액을 감면해 준다. 2018년 말까지 민간매입임대주택 및 공공매입임대주택을 취득하고 취득일로부터 3개월 이내에 등록하고, 장기일반민간임대주택으로 등록 후 10년 이상 계속해 그 상태로 임대한 후 양도하는 경우다.

또 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 넘지 않는 증액 제한 요건을 준수하고, 주택법상 국민주택 규모 이하여야 한다. 장기일반민간임대주택과 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억 원(수도권 밖은 3억 원)을 초과하지 않아야 양도세 100% 감면 혜택이 주어진다.

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com