[부동산 생활법률] 연체 임대료 갚아도 계약갱신 불가?

사정이 있어 임대료를 3개월 동안 연체했다가 모두 갚았다. 그런데 건물주가 이를 이유로 계약갱신을 거절하겠다고 한다. 연체를 한 것은 잘못이지만 건물주의 계약 갱신 거부도 너무 과하다는 생각이 든다. 이럴 때 계약갱신은 불가능한 것일까. 엄정숙 부동산전문 변호사(법도종합법률사무소)의 팁을 들어보자.

- 임대료 연체로 인해 계약갱신이 거절되는 사례가 늘고 있다고 한다. 
“세입자가 임대료 연체를 해결했더라도, 계약 기간 중 3기 이상의 임대료를 연체한 사실이 있으면 건물주는 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 최근 판례들도 임대차계약에서 건물주의 권리를 보호하고, 임대료 연체로 인한 피해를 막는 법리적 해석에 기초하고 있다. 건물주는 갱신요구권 거절 뿐 아니라 권리금 회수기회 보호의무도 지지 않는다.”

- 그런 구체적인 대법원 판례가 있나.
“대법원 판결(2020다263635)가 이해에 도움이 될 것이다. 세입자가 임대차계약 기간 중 3기 이상의 임대료를 연체했으나 계약갱신을 요구할 당시에는 이를 모두 갚은 상황이었다. 하지만 건물주는 연체 사실을 이유로 계약갱신을 거절하고, 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 주장했다. 대법원은 건물주의 주장을 받아들여 계약갱신 거절과 권리금 회수기회 보호의무 면제 판결을 내렸다.”

- 대법원 판결의 의미는 어떤 것인가.
“이번 판결의 핵심은 세입자가 임대료 연체를 모두 갚았더라도, 과거 3기 이상의 연체 사실이 있으면 건물주가 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 점을 명확히 한 것이다. 이는 임대차계약의 신뢰를 보호하고, 연체로 인한 건물주의 피해를 방지하기 위한 법리적 해석이라고 봐야 한다.”

- 이번 판례를 계기로 세입자들이 어떤 점에 유의해야 하나.
“이 판례는 건물주가 세입자의 임대료 연체를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다는 중요한 판례가 되었다. 세입자들은 무엇보다 계약 갱신을 요구하기 전에 임대료를 성실히 지급해야 할 책임이 있음을 명심해야 한다. 계약 갱신에 앞서 임대료 연체 기록이 없는지 꼼꼼히 확인하고, 문제가 발생할 경우 건물주와 사전에 협의하는 것이 중요하다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com