주택과 세금(4) 임대소득세① 임대소득 과세요건과 과세 방법

주택임대소득은 주택임대업을 통한 사업소득이다. 사업소득은 근로소득 등의 다른 소득과 합산해 과세하므로 종합소득에 해당한다. 따라서 주택임대소득이 있는 사람은 종합소득을 신고 납부해야 한다. 주택임대업은 또 부가가치가 면제되는 면세사업이라, 부가가치세 신고 및 납부 의무는 없지만 사업장 현황신고 의무는 갖는다.

◇ 주택임대소득 과세요건
보유주택수(부부합산)와 임대주택의 월세, 보증금에 따라 주택임대소득 과세요건은 달라진다. 1주택자의 경우 월세수입과 보증금 등의 간주임대료 수입은 과세되지 않는다. 다만, 1주택자라도 기준시가 12억 원 초과 주택에서 월세수입이 있는 경우 주택임대소득세를 납부해야 한다. 2주택자는 월세 수입은 과세되지만 간주임대료 수입은 과세되지 않는다. 하지만 3주택 이상 보유자는 모두 과세된다.

주택임대소득 과세에서 주택 수는 부부합산을 기준으로 한다. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산한다. 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산한다. 다만, 해당 주택에서 발생하는 임대수입 금액이 연간 600만 원 이상 또는 고가주택의 30% 초과지분을 소유한 경우에는 소수지분자의 주택수에도 가산한다. 지분이 가장 큰 사람이 2인 이상이면 각각의 소유로 계산하되, 그 중 한 명으로 임대수입이 귀속되는 것으로 둘이 합의하면 그의 소유로 계산한다.

주택과 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택 면적이 더 클 경우 주택으로 보고, 반대일 경우는 주택 부분만 주택으로 간주한다. 부부 합산으로 국내의 2주택을 보유하다가 연중에 1주택을 보유한 부인과 이혼한 경우, 이혼 전까지는 2주택에 해당하므로 월세에 대해 과세하지만 이혼 후에는 각각 1주택이 기준시가 12억 원에 해당하지 않으면 월세에 대해 비과세한다.

12억 원 이상 고가주택을 형제가 50%씩 보유했다면, 두 사람이 합의해 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우가 아니라면 각가 1주택을 소유한 것으로 계산한다. 주택임대소득 계산 때 부부합산하더라도 종합소득세 신고 때는 원칙적으로 합산해 신고하지 않는다. 

◇ 과세 방법과 총수입금액 계산
주택임대소득은 사업소득인 만큼, 다른 소득과 합산해 6~45%의 세율로 종합소득으로 과세한다. 하지만 주택임대 수입금액이 2000만 원 이하인 경우에는 분리과세를 선택할 수 있다. 이 때는 다른 소득과 합산하지 않고 주택임대소득에 대해서만 14%의 세율로 과세한다.  

주택임대소득의 총수입금액은 해당 과세기간에 수입했거나 수입할 금액의 합계액이다. 일반적으로 1년치의 월세와 보증금 등에 대한 간주임대료의 합계액으로 계산된다. 임대료와 별도로 받는 청소비와 난방비는 총수입금액에 산입되지만, 전기료와 수도료 같은 공공요금은 산입하지 않는다.

몇 달치 임대료를 미리 선세금(先貰金)으로 받는 경우도 있다. 이 때 선세금의 총수입금액은 1개월치 임대료에 해당연도 임대기간 월수를 곱해 계산한다. 

3주택 이상을 소유하고 전세계약 등으로 인해 보증금 등을 받은 경우는 해당 주택의 보증금의 합계액이 2억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 산입한다. 다만, 주거전용면적이 1호 또는 1세대 당 40㎡ 이하인 주택으로서 해당 과세 기간의 기준시가가 2억 원 이하라면 2026년 12월 31일까지 주택 수에 포함하지 않는다.

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com