실버타운 30문 30답 (2) 입주·퇴거 관련 법과 규정

11. 임대형 실버타운은 입주금이 어느 정도 되나.

“시설이나 평형에 따라 다르다. 서울과 수도권 소재 실버타운이 아무래도 편의성이나 접근성 등에서 유리해 가격도 더 높다. 60세 이상 거주라는 규정 탓에 수여가 한정되어 있어, 인근 아파트 단지의 같은 평수 전세금에 비해선 저렴한 편이다. 하지만 최근 수요가 꾸준히 늘고 있어 꼼꼼히 잘 살펴보는 것이 좋다. 최고 실버타운이라고 평가받는 서울의 ‘더클래식500’은 56평형에 보증금이 10억 원 정도에 이른다. 50평형 위주의 경기도 용인 소재 ‘삼성노블카운티’는 6억 4000만 원 수준이다. 고가 실버타운으로 분류되는 곳들은 대부분 최소 3억 원 정도라고 보면 된다.”

12. 보증금이 싼 실버타운들은 주로 어디에 있나.

“중남부권을 찾아보면 입주보증금이 1억 원 미만인 곳들도 있다. 보증금 없이 입주할 수 있는 곳들도 더러 보인다. 초기 보증금 마련에 부담을 느끼는 사람들을 위해 반전세나 월세형 실버타운도 있으니 정보망을 총동원해 보는 것이 좋다. 서울의 23평형 ‘서울시니어스서울타워’는 완전 월세형으로, 보증금이 6000만 원 수준으로 알려졌다. 경기도 시흥의 7평형 ‘케어닥케어홈배곧신도시점’ 역시 완전 월세형인데, 보증금은 그보다 낮다고 한다. 서울의 24~25평 ‘서울시그너스강서타워’와 ‘KB골든라이프케어평창카운티’는 월세는 물론 반전세도 가능해 눈길을 끈다. 최고 입주보증금은 3억 5000만 원 안팎으로 알려졌다.”

13. 입주 보증금을 돌려 받지 못하는 경우는 없나.

“실버타운이 부도가 나면 돌려 받지 못할 수도 있다. 실버타운마다 입주보증금 반환에 관한 안전 조치가 구비되어 있기는 하지만 입주자 입장에서 별도의 안정장치를 해 두는 것이 좋다. 가장 간편한 방법은 ‘확정일자’를 받는 것이다. 하지만 문제가 생길 경우에 임차보증금 반환 청구소송으로 갈 수도 있다. 소송 없이 입주보증금을 다른 채권에 우선해 받을 권리를 등기에 명시하는 ‘전세권설정’도 있는데, 운영사의 동의가 필요하다는 게 걸린다. ‘근저당설정’은 실버타운을 처분해 변제받는 방법인데, 이 역시 운영사의 동의가 있어야 한다. 자금여력이 충분한 대기업의 실버타운이 보증금 반환에 관한 한, 안전성이 높은 편이다.”

15. 계약을 중도해지하면 보증금을 돌려 받을 수 없나.

“그럴 경우 일반적으로는 위약금을 제외한 금액을 돌려 받을 수 있다. 위약금은 입주보증금의 5%를 통상 넘지 않는다. 하지만 일부 실버타운에서는 의무거주기간을 과도하게 설정하거나 높은 위약금을 강제하는 것이 있으니 입주 전에 관련 규정을 꼼꼼히 살피는 것이 중요하다. 다만, 불가피한 상황이라면 중도에 계약을 해지해도 보증금을 반환받을 수 있다. 입주자가 사망하거나 중병으로 인해 퇴거가 불가피한 경우 등 계약서 상에 명시된 상황이면, 의무거주기간을 채우지 못했더라도 보증금 전액을 돌려 받고 계약을 해지할 수 있다. 입주자가 사망한다면 계약서에 명기한 보증금 수취인에게 보증금이 반환된다.”

16.실버타운도 증여나 상속이 가능한가.

“분양형 실버타운은 입주자 소유이므로 상속이 가능하다. 상속을 받는 자녀 등이 60세 미만이라면 상속을 통해 소유권은 가질 수 있다. 하지만 나이 규정 때문에 시설에 입주할 수는 없어, 60세 이상인 사람에게 팔거나 임대를 주면 된다. 증여의 경우도 나이 제한이 걸림돌이다. 만 60세 이상이어야 소유할 수 있기 때문에 60세 미만 자녀 등에게는 소유권을 증여할 수 없다. 따라서 전문가들은 실버타운을 재산 형성이나 투자 수단, 상속 용도로 활용하기에는 대체로 적합지 않다고 입을 모은다. 실제로 소유 및 입주 자격제한 때문에 분양형 실버타운도 매매가 그다지 활발하지 않다고 한다.”

17. 분양형 실버타운만 매매가 가능한가.

“분양형 노인복지주택 가운데 실버타운 기능을 가진 곳은 극히 일부다. 전국에 100% 분양형 노인복지주택은 9곳 정도가 있는데 용인에 있는 ‘스프링카운티자이’가 유일하다. 23평 중심으로 매매가격은 작년 하반기 기준 4억 8000만 원 수준이다. 나머지 8곳은 일반 아파트에 가깝다. 매매가격은 오히려 이들이 더 비싸다. 그렇지만 주변의 일반 아파트 시세에 비해서는 저렴한 편이다. 60세 이상이 되어야 살 수 있다는 나이 제한이 결정적이다. 분양과 임대가 혼용된 노인복지주택은 전국에 7곳이 있는데, 그 가운데 서울시니어스타워는 5곳이 실버타운 가능을 갖추고 있다. 이것은 70%가 분양형, 30%가 임대형으로 운영되고 있다.”

18. 임대형에 전세나 월세 들어가도 괜찮은가.

“실버타운을 매입해 살던 집 주인이 임대를 줄 수도 있다. 전세와 월세 모두 가능하다. 세입자는 일단 실버타운에 입주하면 부대시설 이용 등에 관해선 집주인과 동일한 권리와 의무를 가진다. 현재 전월세를 놓을 수 있도록 매매가 가능한 노인복지주택은 전국적으로 4000세대 정도로 그렇게 많은 편은 아니다. 나이 요건 등 입주 자격 때문에 주변 아파트에 비해 시세도 낮고 가격 변동 폭도 적은데다 전월세 수요도 그다지 많지 않은 것으로 알려졌다. 실버타운 용도로 매입한 것을 궂이 전월세로 돌린다면, 집 주인의 자금 흐름 등에 문제가 있을 수도 있으니 사전에 등기부등본 등을 확인해 만일의 사태에 대비할 필요가 있다.”

19. 실버타운은 모두 주택연금이 가능한가

“주택연금 신청이 가능하다는 점은 실버타운의 또 다른 큰 장점이다. 다만, 자가 소유인 분양형 실버타운만이 주택연금 신청이 가능하다. 임대형은 자가 소유가 아니니 당연히 신청이 불가능하다. 다만, 분양형 실버타운으로 주택연금을 신청할 경우, 같은 공시지가라도 일반 아파트에 비해 실버타운이 11% 가량 낮다는 점은 인지해 두어야 한다. 공시지가 5억 원 실버타운의 경우 정액형은 월 165만 원, 정기증가형은 연령에 따라 최소 월 144만 원에서 최대 200만 원 가량을 받을 수 있는 것으로 알려졌다. 정액형은 사망 때까지 동일한 금액을 받을 수 있는 반면, 정기증액형은 초기에 적게 받고 3년마다 4.5%씩 중액되는 형태다.”

20. 주택연금으로 실버타운 생활비 충당이 될까.

“자가 아파트를 소유한 시니어가 주택연금을 신청하면 노인복지주택으로 이주할 수 있다. 전에는 병원 입원 같은 특별한 사유가 있어야 했지만, 지난해 5월에 관련 법이 개정되어 가능해 졌다. 자가 아파트를 주택연금에 들어 초기 인출금을 받고, 남은 금액에 대해 주택연금을 받으면서 실버타운에 입주할 수 있는 길이 열린 것이다. 빈 아파트를 월세로 돌려 추가 수입을 기대할 수도 있다. 이를 재원으로 하면 최소한 중저가 실버타운 입주는 어렵지 않을 전망이다. 예를 들어 75세 시니어가 10억 원짜리 아파트를 주택연금으로 활용한다면, 초기 인출금 4억 원에 월 117만 원 정도의 연금 수령이 가능해 왠만한 실버타운 이사가 가능하다.”

이의현·박성훈 기자 yhlee@viva2080.com