부동산 대출 이렇게⑧ 경락잔금대출 얼마나 받을 수 있나

부동산 분양시장이 시들해 지면서 최근 몇 년 사이에 경매시장이 활기를 띄고 있다. 이 때 유용한 것이 ‘경락대출’이다. 경매에 참여하는 사람들 가운데 대부분은 낙찰을 받기 전에 그 물건이 대출이 가능한지, 불가능한지부터 알아본다. 일단은, 은행에서 경락잔금대출이 가능하다고 해야 경매에 마음놓고 참여할 수 있다. 덜컥 낙찰을 받았는데 대출이 불가능해 계약금까지 포기하는 사례가 의뢰로 많다고 하니 유의해야 한다.

◇ 경락잔금대출, 많이 받아 좋지만 …
경매의 장점 가운데 하나가 대출을 많이 받을 수 있다는 점이다. 하지만 의외로 대출이 불허되는 경우가 있다. 은행에서 경락대출을 해 주지 않는 가장 대표적인 사례는 ‘대항력’을 갖춘 임차인이 거주하고 있을 때다. 점유와 전입신고를 마친 세입자는 살던 집이나 건물이 경매에 넘어가더라도 계약서 상 정해진 계약 만기일까지 퇴거를 거부할 권리를 갖는다. 경매낙찰자에게 최소한 보증금 반환이라도 요구할 수 있는 것이다. 

그래서 경매에 있어서는 ‘권리 분석’이 무엇보다 중요하다. 예를 들어 내 주어야 할 보증금이 1억 원인데, 낙찰가가 1억 5000만 원이라면 실제 낙찰자가 부담해야 할 금액은 2억 5000만 원이 된다. 건물주나 집주인 입장에서는 보증금이 경매 낙찰가보다 높거나 부담하기 어려운 수준이라면 눈물을 머금고 계약금을 포기하는 게 나을 수도 있다. 

◇ 주택경락대출이 주택담보대출보다 유리하다
일반 주택담보대출은 채무자의 주택 수가 대출 여부를 결정하는 중요한 요인이 된다. 경락잔금대출 역시 크게 다르지 않다. 경매 대출은 일단 ‘경매 감정가의 LTV’를 적용해 대출 금액이 정해진다. 여기서 LTV를 계산할 때 일반주택담보 대출 규제와 동일한 잣대가 적용된다. 무주택자라면 70%, 주택을 가졌다면 비규제 지역을 기준으로 60%가 적용된다. 

하지만 은행에서는 낙찰가의 80% 한도 내에서 대출을 해 주기도 한다. 감정가의 LTV와 낙찰가의 80%를 계산해 더 적은 금액을 대출해 준다. 다주택자라도 경매로 주택을 구입한다면 80%까지 대출을 받을 수 있다는 얘기다. 감정가 LTV 방식보다 낙찰가 80% 방식이 실제로도 더 많은 대출을 받을 수 있는 방식이다. 특히 무주택자가 아니라도 75% 수준까지는 대출을 받을 수 있어 유리하다.
여기서 한 가지 팁이 더 있다. 경매에 투자할 때는 법인 혹은 사
업자로 참여하는 것이 유리하다는 것이다. 주택임대사업자로 등록이 되어 있으면 주택을 구입할 때 LTV 60%를 적용하지만, 경매 주택인 경우에는 예외적으로 기업자금대출로 분류해 DSR 적용에서 제외해 주기 때문이다. 

◇ 상가와 토지의 경락잔금대출
상가를 낙찰 받아 대출받을 경우는 세입자의 ‘대항력’이 있느냐 여부로 대출 한도가 달라진다. 상가 주인이 운영하다 경매로 넘어갔다면 경매 감정가에서 LTV를 곱한 후 상가의 최우선 변제금액을 빼서 계산한다. 대체로 낙찰가의 90%까지 대출이 이뤄진다.

그런데 임차인이 운영하다 경매로 넘겨졌을 경우엔 대출은 가능하지만 아무래도 은행 입장에서는 향후 장사가 잘 될 것이지 등을 추가로 검토할 수 밖에 없다. 미분양 상가의 경우 더더욱 보수적으로 대출이 결정되니 경매 참여 시 유의해야 한다.

토지도 경락잔금 대출이 가능하다. 임차인이 없으므로 대항력도 없으니, 경매 감정가에 LTV 값을 곱해 대출 가능액을 결정한다. 대체로 낙찰가의 90% 대출이 가능하다. 하지만 토지 위에 건물이 있고, 건물은 경매에 넘어가지 않은 경우엔 경락잔금대출이 쉽지 않다. 은행이 이런 경우는 대출이 불가능하도록 해 놓았기 때문이다. 토지가 진입로 없는 맹지여도 대출이 불가능하다.

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com