[부동산 생활법률] 세입자의 제소전화해 수정 요구권

은퇴 후 뒤늦게 창업 시장에 뛰어들었는데, 건물주가 계약 전제조건으로 ‘제소전화해’를 요구하는 경우가 있다. 세입자들은 불안한 마음에 선뜻 건물주의 요구에 응할 지 여부를 결정하지 못하는 경우가 많다. ‘제소전화해’에 대한 선입견 때문이다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “제소전화해는 세입자가 임대차계약 및 법률규정 상 의무를 잘 이행한다면 걱정할 필요가 전혀 없으며 세입자가 내용 수정을 요구할 수도 있다”고 말했다.

- 제소전화해는 어떤 때 효력을 갖나.
“제소전화해는 말 그대로 소를 제기하기 전에 화해한다는 뜻이다. 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되어야 강제집행 효력을 가지며, 상가임대차 관계에서 주로 활용된다.”

- 상가 임대차에서 건물주들이 제소전화해 제도를 선호하는 이유는 무엇인가.
“명도 절차가 대폭 간소해지기 때문이다. 제소전화해를 하지 않았다면 명도소송 절차를 거치게 되는데, 이럴 경우 판결이 나오기까지 상당한 시간과 비용을 감수해야 한다. 반면에 제소전화해를 맺었다면, 명도소송 절차를 거치지 않아도 강제집행 신청이 가능하기 때문에 건물주들이 선호하는 경향이 있다.”

- 세입자에게 제소전화해는 무조건 불리한 것 아닌가.
“그렇지 않다. 제도의 특징을 오해하기 때문에 선입견을 갖는 경우가 적지 않다. 명도 절차가 간소해진다고 해도, 잘못이 없는데 세입자를 쫓아낼 수는 없는 일이다. 제소전화해를 맺은 상황에서도 세입자를 내보내려면 △3기 이상의 임대료 연체 △무단전대 △무단 구조변경 등 위법 사항이 생겨야 한다. 세입자가 위법행위를 저지르지 않았다면 제소전화해 조서로 세입자를 함부로 내쫓을 순 없다.”

- 건물주가 세입자를 쉽게 내보내려 제소전화해 제도를 악용하려는 사례가 있지 않나.
“그렇더라도 제소전화해 조서에는 법률에 어긋난 내용을 넣지 못하도록 되어 있다. 예를 들어 건물주가 강행법률 위반에 해당하는 조항을 넣어 신청한다면 법원에서는 이를 수정하라는 보정명령을 내리게 된다. 심지어 판사가 직권으로 불합리한 화해조항을 대부분 삭제하거나 정정할 수도 있다. 따라서 상가 계약이 처음인 초보 세입자라도 크게 걱정할 필요가 없다.”

- 악덕 건물주가 제소전화해를 악용하는 사례에는 어떤 것 들이 있나. 
“세입자의 갱신요구권을 포기시키는 내용, 권리금을 포기시키는 내용 등이 대표적이다. 하지만 법률상 정해진 세입자의 권리를 사전에 포기시키는 약정은 법률상 무효가 되기 쉽다. 조서에 넣어도 법원에서 성립이 되기 어렵다.”

- 제소전화해 내용에 대해 세입자가 수정을 요구할 수도 있나.
“제소전화해 역시 건물주와 세입자 간 의사가 일치해야 가능한 것이다. 그렇기 때문에 마음에 들지 않는 내용이 있다면 세입자가 수정을 요구할 수 있다. 다만, 제소전화해는 임대차 계약사항과 법률규정이 바탕이 되는 것이기에, 세입자가 건물주처럼 과도한 조항을 요구하거나 제시할 경우 역시 제한을 받게 된다.”

- 건물주의 제소전화해 신청 요구를 세입자가 거부할 권리는 없나.
“당연히 거부할 수 있다. 하지만 세입자가 제소전화해를 거부한다면 임대차계약이 유지되기 어렵다는 사실은 명심해야 한다. 계약 과정에서 이를 거부해 계약조건이 깨지는 경우가 적지 않다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com