[부동산 생활법률] 전세금 반환 요청은 계약해지부터

전세 계약 기간이 아직 남았는데 집이 부동산 경매에 넘어가거나 전세 피해를 당하는 경우가 있다. 세입자는 전세금을 돌려 받기 위해 법적 대응을 하려고 했지만 임대차 계약이 끝나야 소송을 할 수 있다는 소리에 난감하기만 하다. 이럴 때 어떻게 대응해야 하는 지, 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)를 통해 알아보자.

- 전세 사기나 피해로 인한 법적 대응에 계약 해지가 필수라는 말을 들었다.
“법적 대응을 하기 전에 계약 해지가 선행되어야 하는데, 이를 간과하는 세입자가 적지 않다. 계약이 종료되어야 전세금 반환 의무가 발생한다. 따라서 반드시 계약 해지 절차를 거쳐야 한다. 전세 사기 피해를 본 세입자들이 법적 대응을 원할 때 가장 먼저 해야 할 일은 계약해지 통보다. 계약이 유지되는 한 전세금 반환 소송 등 법적 절차는 불가능하다. 해지 의사를 명확히 전달하는 것이 중요하다.”

- 세입자가 계약해지를 하지 않으면 어떻게 되는 것인가.
“법적 대응이 필요한 상황에서 세입자가 계약 해지를 하지 않으면, 임대차 계약이 계속 유지되고 있다는 법적 효력이 발생한다. 이렇게 되면 임차권등기, 전세금 반환 소송 등의 법적 조치는 전혀 진행할 수 없다. 계약이 연장된 상황에서는 세입자는 집주인에게 전세금을 반환하라고 요구할 법적 근거가 없어지는 셈이다. 전세금을 돌려 받고 싶다면 집주인에게 계약 해지 의사를 명확히 전달하는 것이 우선이다.”

- 계약 해지 통보는 어떻게 해야 하나.
“세입자는 해지 의사를 서면으로 명확하게 전달해야 한다. 내용증명으로 계약 해지 통보를 하는 것이 가장 확실한 방법이다. 그래야 법적 분쟁이 발생해도 유리한 증거로 활용될 수 있다. 내용증명 외에도 통화 녹취나 문자 메시지, 카카오톡, 이메일 등 다양한 방법으로 해지 의사를 남겨둘 필요가 있다.”

- ‘묵시적 갱신’이란 것이 있다고 들었다.
“계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 해지 의사를 밝히지 않으면 기존 계약이 동일한 조건으로 자동 연장되는 제도를 말한다. 세입자가 묵시적 갱신이 되지 않도록 주의하고, 계약 해지 절차를 완료한 후 법적 대응을 진행하는 것이 전세금 반환 소송의 첫 걸음이다. 해지 통보 후 전세금 반환 소송과 같은 법적 절차를 진행해야 피해를 최소화할 수 있다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com