[부동산 생활법률] 상가 세입자의 갱신거절 통지 기한

상가 계약이 끝나기 전에 세임자가 갱신 거절을 통지했다. 그런데 건물주가 이를 무시하고 계약이 자동 갱신되었다며 임대료과 관리비를 청구하는 사례가 있다.

하지만 대법원의 최근 판결에 따르면 상가 세입자가 갱신 거절을 통지하는 데는 기간 제한이 없다. 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 이번 판결을 계기로 세입자의 권리가 더욱 보호될 것이라고 말했다.

- 대법원 판결은 어떤 내용인가.
“대법원 2023다307024 판결문을 보면 된다. 대법원은 세입자가 임대차 기간만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신 거절을 통지한 경우, 계약이 자동으로 갱신되지 않고 임대차기간이 끝나는 것으로 판시했다. 상가건물 임대차보호법에 세입자의 갱신 거절통지 기간에 대한 제한이 없기 때문이다.”

- 건물주와 세입자가 모두 만료일 한 달 전까지 아무런 통지도 없다가, 세입자가 계약만료 직전에 갱신 거절통지를 하면 어떻게 되나.
“대법원은 이 경우 세입자의 갱신 거절통지가 유효해 기간만료로 계약이 종료된다고 판결했다. 건물주는 ‘묵시적으로 계약이 갱신된 상태에서 상가 세입자가 갱신 거절통지를 한 것’이라며 거절통지로부터 3개월이 지나야 계약이 해지된다고 주장했다. 하지만 대법원은 세입자의 손을 들어 주었다.”

- 상가건물 임대차보호법을 근거로 한 배경은 무엇인가.
“상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따르면, 건물주가 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자에게 갱신 거절의 통지를 하지 않으면 임대차 계약은 자동으로 갱신된다. 그러나 이 조항에는 세입자의 갱신 거절 통지에 대한 기간 제한이 없다는 점이 핵심이다.”

- 하지만 주택 임대차보호법에는 반대의 내용이 있지 않나.
“주택 임대차보호법 제6조 제1항 단서에 보면, 세입자가 임대차기간 만료 2개월 전까지 갱신 거절통지를 하지 않으면 묵시적으로 갱신된다고 명시되어 있다. 하지만 상가건물 임대차보호법에는 세입자의 갱신 거절통지 기간에 대한 규정이 없다. 결국 이번 대법원 판결은 상가 세입자의 권리를 보호하고 임대차 계약의 명확성을 높인 셈이다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com