[부동산 생활법률] 전세금 안 내주면 '임차권 등기명령'으로 대응

전세 계약기간이 만료되었는데도 전세금 반환이 제때 이뤄지지 않고 지연되는 사례가 많다. 이 때 임대인이 만기까지 전세금 지급 일정을 확정하지 않으면, 임차인은 ‘임차권 등기명령’을 활용해 우선변제권을 확보하는 것이 중요하다. 또 필요하다면 곧바로 전세금 반환소송으로 넘어가야 할 수도 있다. 

- 전세 계약이 만료되었는데도 집주인이 새 세입자를 들이면 주겠다고 미루다 전세금 반환받지 못하는 경우가 많다.

“요즘처럼 전세 거래량이 줄면, 임대인의 현금 흐름이 막혀 세입자가 피해를 입을 수 있다. 계약 만기일까지 임대인이 응답이 없으면 우선 ‘내용증명’으로 반환 계획을 재촉하는 것이 순서다. 그리고 곧바로 임차권 등기명령을 신청하는 것이 안전한 방법이다.”

- 임차권 등기명령이라는 것이 구체적으로 무엇인가.

“확정 일자나 대항력, 우선변제권을 유지해 세입자가 전출한 뒤 경매가 진행돼도 전세금을 먼저 회수할 수 있게 하는 제도이다. 자금 여력이 부족한 집주인이 늘어나고 있는 만큼, 등기명령으로 권리를 묶어 두고 전세금 반환소송 절차를 서둘러야 한다.”

- 전세금 반환 이슈와 관련해 어떻게 대응하는 것이 효과적인가.

“먼저, 만기 한 달 전 가량부터 임대인의 자금계획을 확인하는 것이 필요하다. 그리고 만기 2개월 전에 내용증명을 발송한다. 만기일 임차권 등기명령 신청 및 전출, 그리고 등기 완료 뒤 보증보험 청구 또는 전세금 반환소송을 제기하는 것이 일반적인 순서다. 임차권 등기명령 결정 정본이 준비되면 주택도시보증공사(HUG) 보증보험이나 임대차분쟁조정위원회 조정을 병행해 절차적 리스크를 줄일 수 있다.”

- 그런 법원 판례가 있나.

“판례도 임차권 등기명령의 효력을 뒷받침한다. 대법원 2024다326398(임대차보증금 반환) 판결은 주택 임차인이 점유를 상실한 뒤 임차권 등기를 마치면 기존 대항력은 상실하고 등기를 마친 이후 시점부터 새로운 대항력이 발생한다고 판단했다. 따라서 등기를 먼저 신청하고 등기부에 경료까지 완료한 뒤에 이사하면 대항력이 계속 유지돼 우선변제권이 공백 없이 이어진다.”

-  소송까지 가지 않는 방법은 없나.

“사정이 어렵더라도 임대인이 매각 일정이나 자금 조달 계획을 세입자에게 투명하게 미리 알린다면 소송으로 까지 가지 않을 수도 있을 것이다. 하지만 현행 제도 안에서는 임차권 등기명령과 전세금 반환소송이 세입자가 권리를 방어할 수 있는 가장 확실한 수단인 것은 분명하다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com