[부동산 생활법률] 세입자의 과거 차임 연체가 치명적인 이유

세입자가 월세를 연체하는 경우가 적지 않다. 뒤늦게 알고 모두 갚은 후에 안심하고 있다가 낭패를 보는 경우가 있다. 계약갱신 시기가 왔을 때 특히 중대한 변수가 될 수 있다. 대법원 판례를 중심으로 엄정숙 부동산전문변호사의 팁을 들어보자.

- 상가 세입자가 일정 기간 차임을 연체했더라도 나중에 모두 갚으면 그만 아닌가.
“대법원 판례(2020다255429 건물명도 사건) 등에 따르면, 상가 세입자가 과거에 차임을 3기분 이상 연체한 사실이 있다면, 건물주가 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 상가건물 임대차보호법에 따른 판단이다. 법 제10조에 따르면, 세입자가 과거에 차임을 3기분 이상 연체한 경우 건물주는 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 되어 있다. 임대차 관계에서 ‘신뢰’의 중요성을 강조한 법률적 해석이다.”

- 어떤 경우였나.
“이번 사건에서 건물주는 세입자와 상가 임대차 계약을 체결하며 정기적인 차임 납부를 약정했다. 그러나 세입자는 계약 기간 중 월세를 3기분 이상 연체했고 나중에 일부 납부했으나 연체 사실은 남아 있었다. 계약 만료 직전 세입자가 계약갱신을 요구했지만, 건물주는 과거 월세 연체를 이유로 갱신을 거절하고 건물 명도소송을 제기했다.”

- 이번 사건의 핵심 쟁점은 무엇이었나.
“세입자의 과거 차임 연체가 계약갱신 거부의 정당한 사유가 될 수 있는지 여부가 최대 쟁점이었다. 건물주는 과거 연체 사실이 계약갱신 거절의 근거라고 주장하는 반면, 세입자는 현재 연체가 해결되었기 때문에 계약갱신을 요구할 수 있다고 반박했다. 원심 법원은 건물주의 손을 들어주며, 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 판단했다.”

- 법원의 판단 기준은 무엇이었나.
“법원은 상가건물 임대차보호법에 따라 세입자가 차임을 3기분 이상 연체한 적이 있으므로, 임대차 관계에서 신뢰가 훼손되었다고 보아, 건물주가 계약갱신 요구를 정당하게 거절할 수 있다고 판결했다. 대법원도 원심 판결을 그대로 유지했다. 과거 연체 사실이 상호 신뢰를 훼손하는 중요한 사유가 될 수 있음을 보여주는 판례다.”

- 이번 판결이 주는 교훈은 무엇인가.
“계약 종료 시점이 아닌, 과거 기록에 기초해 계약 갱신 여부가 결정될 수 있다는 점이다. 세입자가 과거에 차임을 3기분 이상 연체했다면, 그 시점이 계약 만료 시점과 상관없이 계약갱신 요구가 거절될 수 있다는 것이다. 상가 세입자들이 차임 납부를 성실히 이행하지 않을 경우, 향후 계약 갱신에 불이익을 받을 수 있음을 시사하는 것이다. 건물주는 상가명도소송을 통해 건물의 반환을 요구할 수도 있다.”

- 세입자에게 너무 불리한 판결 아닌가.
“세입자는 차임을 제때 납부하지 않을 경우에 그 사유로 인해 계약 갱신이 거부될 수 있으므로 주의해야 한다. 건물주는 과거 연체 기록으로 계약 갱신을 거절할 수 있으므로 이를 적절히 활용할 수 있다. 양측 모두 상가 임대차 계약에서 차임 납부의 중요성을 인식하고, 계약 이행에 신중을 기할 필요가 있다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com