[부동산 생활법률] 환산보증금 초과 세입자의 갱신요구권

법은 상가 세입자에게는 계약갱신요구권을 부여한다. 환산보증금을 초과한 세입자에게도 갱신요구권이 보장된다. 다만, 환산보증금초과 세입자가 임대차계약 기간을 정하지 않으면 갱신요구권을 사용할 수 없다. 엄정숙 부동산전문변호사(법도 종합법률사무소)가 대법원의 최근 판결(2021다233730)를 통해 자세히 설명해 준다.

- 상가건물임대차보호법은 기본적으로 상가 세입자들에게 계약갱신요구권을 보장하고 있지 않나.
“그렇다. 하지만 이번 판례에 따르면 환산 보증금을 초과하고 계약 기간이 정해지지 않은 경우에는 이야기가 달라진다. 즉, 환산 보증금을 초과하고 계약 기간을 정하지 않은 임대차 계약에서는 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.”

- 이번 판례의 의미는 무엇인가.
“대법원은 환산 보증금을 초과하고 계약 기간이 정해지지 않은 경우, 민법의 해지 통고 규정이 적용되어 세입자는 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 판단했다. 상가건물임대차보호법은 세입자에게 계약갱신을 요구할 수 있는 강력한 권리를 제공하지만 임차인에게도 최대 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 준다. 환산 보증금이 기준을 초과하더라도 계약갱신요구권은 원칙적으로 인정된다. 그러나 환산 보증금을 초과하고 계약 기간이 명시되지 않았다면 민법이 적용되어 임대인은 해지 통고 후 6개월이 지나면 계약을 종료할 수 있다.”

- 어떤 사안에서 이런 판례가 나왔나.
“사건의 원고는 상가 건물의 새 건물주였다. 반면, 피고인 세입자들은 환산 보증금을 초과하는 상황에서 계약 기간을 명시하지 않은 채 이전 건물주와 임대차 계약을 연장해왔다. 원고는 민법 규정에 따라 해지 통고를 보냈으며, 6개월 후 계약이 종료되었다고 주장하며 상가 건물의 인도를 요구했다. 이에 피고인 세입자들은 상가임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 주장하며 원고의 요구를 거부했다.”

- 원심과 대법원 모두 같은 판단이었나. 
“원심 법원은 원고의 해지 통고 후 6개월이 경과했으므로 계약이 종료되었다고 판결했다. 이는 민법 규정에 따른 판단이었다. 대법원 역시 원심 판단을 유지하며, 환산 보증금을 초과하고 계약 기간이 정해지지 않은 임대차 계약에서는 민법 규정에 따라 해지 통고 후 6개월이 지나면 계약이 종료된다는 결론을 내렸다.”

- 세입자가 주의해야 할 내용은 무엇인가.
“환산 보증금을 초과하고 계약 기간을 명확히 설정하지 않으면 세입자는 계약갱신요구권을 주장할 수 없다. 결국 민법 규정에 따라 계약이 종료될 수 있다. 따라서 임대차 계약을 체결할 때 환산 보증금을 초과하는 경우에는 특히 계약 기간을 명확히 설정하는 것이 매우 중요하다. 이번 판결이 환산 보증금을 초과한 상가 임차인들이 계약 기간의 중요성을 다시 한번 깨닫게 하는 계기가 될 것으로 기대한다. ”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com