[부동산 생활법률] 과도한 월세 요구는 권리금회수 방해?

세입자가 임대차 계약 만료 전에 권리금을 회수할 목적으로 신규 세입자를 건물주에게 소개해 주었다. 그런데 건물주가 시세를 핑계로 보증금과 임대료를 턱없이 높여 요구했다. 그 바람에 계약은 무산되었고 권리금 회수가 막막해 졌다. 이렇게 건물주의 무리한 요구에 신규 세입자가 계약을 꺼리면서 기존 세입자와 권리금 분쟁으로 이어지는 경우가 적지 않다. 이럴 때 권리금을 제 때 회수할 수 있는 방법은 없을까.

- 권리금을 받으려면 반드시 신규 세입자를 주선해 주어야 하나.
“상가 임대차에서 권리금 회수를 원하는 세입자에게는 신규 세입자를 건물주에게 주선할 의무가 있다. 그런데 이런 경우처럼 신규 세입자를 주선했는데 기존 시세보다 월등히 비싼 금액을 요구해 계약이 파기 된다면 문제가 달라진다. 일단 시세 조사와 감정을 통해 건물주의 요구액이 부당한 지부터 잘 판단해야 한다.”

- 상가 임대차에서 건물주는 세입자가 주선한 신규세입자와의 계약을 정당한 사유 없어 거절하거나 방해해서는 안되지 않나.
“그렇다. 건물주가 기존보다 현저히 높은 금액을 요구해 계약이 파기 된다면 이를 권리금회수 방해로 볼 수 있는지 여부가 중요하다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호에는 ‘주변 상가건물의 차임(월세) 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 권리금회수 방해’로 규정하고 있다. 즉, 건물주의 무리한 계약 조건으로 계약이 파기된다면 권리금회수 방해로 볼 수 있다.”

- 건물주의 요구 조건이 적절한 시세 인지 여부는 무엇을 기준으로 판단하나.
“법원의 감정 등에 근거해 판단 된다. 만약 법원이 현저히 높은 시세라고 판단한다면, 건물주에게 권리금에 대한 배상 책임이 생길 수 있다. 반면 기존 시세보다는 높지만 현저히 고액이라고 하기에 애매할 수 있다. 기존 시세가 인근 점포들과 저렴한 편이었고, 건물주의 제시 금액이 주변 일대와 비교해 월등히 높은 금액이 아니라면 권리금 회수기회 방해로 인정되기 어렵다. 따라서 미리 주변 시세를 파악해 건물주의 요구조건이 적절한지를 먼저 판단해볼 필요가 있다.”

- 건물주가 방해해 권리금회수가 불가능한 처지가 되면 어떻게 구제받을 수 있나.
“그런 경우가 생기더라도 너무 걱정할 필요는 없다. 법률상 계약이 종료되더라도 권리금 피해에 대한 세입자의 법적 대응 시간에는 여유가 있다.  상가건물 임대차보호법 제10조4 제3항에는 ‘임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에는 세입자의 권리행사가 가능하다’고 규정하고 있기 때문이다. 건물주의 방해로 인한 권리금회수에 피해가 생겼다면 계약이 종료돼도 법적 대응이 가능하다는 얘기다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com