[특별기획] 납세자들이 자주 묻는 세범③ 양도소득세

일반인에게 ‘세금’은 너무 어려운 영역이다. 증여세. 양도소득세. 상속 및 법인세 등 분야도 다양한데다 워낙 세법이 복잡하고 이해하기 어려운 부분들이 많다. 최근에는 국세청이나 세무서에서 각종 민원 상담을 많이 도와주고 있지만 한계가 있다. 이에 국세청이 ‘2024 세금절약 가이드’를 통해 ‘납세자들이 자주 상담하는 사례’들을 모아 정리했다. 이를 분야별로 모아 시리즈로 소개한다. 

- 임차인이 개인사정으로 조기퇴거하는 바람에 새 임차인과 임대차계약을 체결할 경우 상생임대차계약이 그대로 적용되나.
“직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 넘지 않도록 상생임대차 계약을 맺은 상황에서, 직전 임차인의 개인적인 사정으로 계약 기간이 끝나기 전에 새 임대차 계약을 체결할 수 있다. 이럴 때는 두 임대차 계약에 따른 실제 임대 기간을 합산해 2년이 이상인 경우에는 해당 특례의 적용이 가능하다.”

- 조정대상지역 아파트를 취득해 임대 주었는데 그 동안 규제가 해제되었다. 이 주택을 양도할 경우 2년 이상 거주요건을 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있나.
“취득 당시 조정대상지역에 있는 주택인 경우 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우 1세대 1주택 비과세가 적용된다. (양도가액 12억 원 초과분은 예외) 즉, 1세대 1주택을 적용함에 있어 거주요건은 해당 주택의 취득 당시를 기준으로 적용하는 것으로, 취득 후 조정대상지역에서 해제된 경우에도 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 요건이 적용된다.”_ 

- 분양권 취득 당시에는 조정대상지역이었으나 잔금청산 전에 해제되었다. 1세대 1주택 비과세를 적용받으려면 2년 이상 거주해야 하나.
“취득 당시 조정대상 지역의 주택은 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 보유기간 중 거주 기간이 2년 이상인 경우 1세대 1주택 비과세가 적용된다. 단, 양도가액이 12억 원을 초과하면 과세대상이 된다. 하지만 분양권이 아파트로 전환되기 전에 조정대상지역에서 해제된 경우에는 2년 이상 거주 요건이 적용되지 않는다.”

- 부인 명의로 주택을 취득해 10년 후 팔았다. 부득이한 사정으로 남편이 5년 정도 외지에서 거주했다. 장기보유특별공제를 받을 수 있나.
“장기보유특별공제를 계산할 때 거주기간은 원칙적으로 세대전원이 실 거주한 기간을 적용한다. 하지만 근무상의 형편 등 부득이한 사유로 인해 세대원의 일부가 거주하지 못한 기간을 포함할 수 있다.”

- 증여시 이월과세 기준이 5년에서 10년으로 변경되었다. 5년일 때 거주 아파트를 배우자에게 증여했는데 이월과세가 가능할까.
“이 법 시행 전에 증여받은 재산을 법 시행 이후 양도하는 경우에는 종전의 규정을 따르도록 되어 있다. 종전 5년 규정 적용대상에 해당한다는 얘기다. 즉, 증여받은 날로부터 5년이 경과해 양도하는 경우 바뀐 규정에 적용되지 않는다.”

- 형제가 상장법인 지분을 1% 이하, 1% 이상을 보유하고 있다. 양도 시 양도소득세 부과 여부에 대주주인지가 변수가 되나.
“대주주의 범위는 주식 등의 소유비율 기준과 시가총액 기준 모두, 주주 1인과 기타주주가 보유한 주식 등을 합산해 소유비율 기준(코스피 1%) 및 시가총액 기준(50억 원 이상)에 해당하면 주주 1인 및 기타주주 모두 대주주에 해당한다. 다만, 2023년 1월 1일 이후 양도분부터 최대주주자 아닌 경우라면 본인이 소유한 주식 등으로만 판단한다. 즉, 본인과 동생 모두 최대주주가 아닌 경우라면 2023년 1월 이후 양도분부터는 대주주 판정 시 각각의 본인이 소유한 주식 등으로 대주주 여부를 판단한다.”

이의현 기자 yhlee@viva2080.com