세무상식, 이 정도는 알아야③ 등기 없이 양도시 불이익

부동산을 취득한 사람이 등기를 하지 않고 그 부동산을 양도할 경우 적지 않는 불이익이 따른다. 

우선, 부동산을 미등기로 양도하면 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 및 조세특례제한법상의 각종 감면 혜택을 받지 못한다. 양도소득세 기본공제도 받지 못한다.

양도소득세 계산 때 어떤 경우든 기본적으로 연간 250만 원이 공제되지만 미등기 양도자산은 예외다. 부동산·부동산에 관한 권리 및 기타자산, 주식 및 출자지분, 파생상품, 신탁수익원 등 각각의 자산에 대해 공히 같은 기준이 적용된다.

미등기 양도자산에 대해선 엄청나게 높은 세율로 세금이 부과된다. 원래 양도소득세 세율은 2년 이상 보유한 자산일 경우 양도소득의 크기에  따라 6%에서 45%의 높은 세율이 적용되는데 미등기 양도자산에는 70%의 고율이 적용된다. 등기를 하지 않고 자산을 양도할 경우 양도세 신고기한의 다음날부터 10년 이내에 언제든 세금이 부과될 수 있다. 

따라서 이 기간 내에 등기상의 양도자 또는 취득자에 대해 양도세 조사를 하거나 기타의 사유로 미등기 양도 사실이 밝혀질 경우 무거운 세금을 물게 된다는 사실을 직시할 필요가 있다. 결국 미등기 전매 행위는 패가망신의 길이다.

다만, 자산을 양도하는 경우 미등기 양도로 보지 않는 몇 가지 예외가 있다. 장기할부조건으로 취득한 자산으로 그 계약조건에 의해 양도 당시 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산이다. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의해 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산도 마찬가지다.  

양도소득세가 감면되는 8년 이상 자경농지 및 대토하는 농지의 비과세 대상인 교환 혹은 분합 농지, 그리고 비과세대상인 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축 허가를 받지 않아 등기가 불가능한 자산도 미등기 양도 자산에서 제외된다.

박성훈 기자 shpark@viva2080.com