1세대 2주택, 이렇게 하면 양도세 비과세 '확실'

현행 세법 상 1세대가 국내에 2주택을 소유하고 있다면 먼저 양도하는 주택에 양도소득세가 부과된다. 하지만 일정 기간 내에 주택을 양도하면 비과세 혜택이 주어진다. 상당한 절세가 가능함에도 의외로 은퇴생활자들 가운데 이런 사실을 제대로 숙지하지 못하고 있다가 자녀 결혼 등으로 목돈을 필요할 때 잘못된 선택을 해 낭패를 보기도 한다. 국세청이 전해주는 1세대 2주택 비과세 해법을 들어보자.

◇ 1세대가 일시적으로 2주택 보유 때
가장 일반적으로는 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새 주택을 취득하고, 새 주택을 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하고, 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 경우 비과세 혜택이 부여된다. 

지방이전 공공기관과 기업의 종업원인 경우도 같은 혜택이 주여된다. 새 주택을 취득한 날로부터 5년 이내에 종전 주택을 양도할 경우, 그리고 양도 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 과세에서 면제된다. 전자의 경우 ‘종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택 취득’이라는 요건을 적용하지 않는다. 

◇ 상속을 받아 2주택을 보유하게 될 때
피상속인이 상속 개시 당시 2개 이상의 주택을 소유한 경우에는 피상속인을 기준으로 정해진 순위에 따라 1주택에 대해서만 성속주택 특례가 적용된다. 순서는 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택, 이런 주택이 2채 이상이라면 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택, 이 조건도 같은 주택이 2채 이상이라면 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택이 우선된다. 

공동상속주택 외 다른 주택을 양도할 때는 해당 공동상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우에는 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자의 순으로 해당 공공주택을 소유한 것으로 본다. 하지만 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세된다. 다만, 상속받은 주택이라도 양도 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 양도세가 과세되지 않는다. 

◇ 60세 이상 부모 봉양 혹은 결혼으로 2주택이 되었을 때 
세대를 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에는 양도세가 비과세된다. 이 때도 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 하고, 세대를 합친 날로부터 10년 아내에 양도해야 하며, 직계 존속 중 어느 한 쪽이 60세 이상인 노부모를 봉양해야 한다. 아울러 암이나 희구성 질환 같은 중대한 질병 등이 발생한 60세 미만의 직계존속과 합가한 경우에도 비과세가 적용된다.

1주택 보유자가 다른 1주택 보유자와 혼인함으로써 1세대 2주택이 될 경우 또는 1주택 보유자가 60세 이상 1주택 보유 직계존속과 거주 중인 무주택자와 혼인해 1세대 2주택자가 된 경우, 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 비과세 요건을 갖춘 주택에는 양도소득세가 비과세된다.

◇ 농어촌 주택 소유로 2주택이 되었을 때
일반 주택을 1주택 소유한 자가 농어촌주택 등을 취득해 1세대 2주택이 되면 일반주택을 양도할 때 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 대상이 된다. 이 경우 읍면 또는 인구 20만 명 이하의 시의 동에 한해 적용된다. 

수도권이나 도시지역, 토지거래 허가구역. 조정대상지역, 관광단지 등은 제외된다. 일반주택과 행정구역이 같은 읍면 또는 인접한 읍면 역시 비과세 대상에서 배제된다. 이 대 취득 시 기준시가가 3억 원 이하여야 한다.

농어촌주택 등의 3년 이상 보유요건을 충족하기 전에 일반 주택을 양도해도 비과세가 적용될 수 있다. 하지만 이 경우엔 농어촌주택을 3년 이상 보유해야 양도세가 비과세된다. 귀농으로 인해 세대 전원이 농어촌 주택으로 이사하는 경우, 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한해 비과세 특례가 적용된다. 이후 새롭게 취득하는 일반주택은 적용되지 않는다.

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com