‘장기보유특별공제’ 아직도 헛갈리시나요기

장기보유특별공제는 양도소득세를 계산할 때 자산의 양도차익에 해당 자산의 보유 기간 및 거주기간 별 공제율을 곱해 계산한 금액을 말한다. 해당 자산의 양도차익에서 뺀다. 따라서 장기보유특별공제 만큼 세 부담이 줄어든다.

장기보유특별공제의 대상이 되는 자산은 보유가간이 3년 이상인 토지 또는 건물이다. 이 때 미등기 양도자산은 제외된다. 또 조합원입주권도 대상이 되지만, 조합원으로부터 취득한 입주권은 제외된다. 조합원입주권을 양도하는 경우 관련법에 따라 사업시행계획 인가 전 또는 건물분의 양도차익으로 한정된다.

공제율은 토지·건물의 경우 3년 이상이면 6%, 4년 이상이면 8%, 5년 이상이면 10%다. 최장 15년 이상이면 최대 30%가 적용된다. 비사업용 토지의 경우 2017년 1월 1일 이후 양도분에 대해서만 공제율이 적용된다.

1세대 1주택의 경우 보유기간과 거주기간에 따라 공제율이 달라진다. 보유기간과 거주기간이 각각 3년 이상이면 24%, 4년 이상이면 32%, 5년 익상이면 40%의 공제율이 적용된다. 최장 각각 10년 이상이면 최대 80%가 공제된다. 비거주자 및 보유기간 중 2년 이상 거주하지 않은 경우라면 일반 공제율(최고 30%)이 적용된다.

민간임대주택에 관한 특별법에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 같은 법에 따라 임대사업자 등록해 일정 요건을 충족하면 그 주택을 양도해 발생하는 소득에는 장기보유특별공제액을 계산할 때 각가 8년, 10년 이상 계속 임대 후 양도하는 경우에 한해 50%, 70%의 공제율이 적용된다.

임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 이하이고, 전용면적 85㎡ 이하이고, 임대 개시 당시 기준시가 6억 원(비 수도권은 3억 원) 이하여야 한다. 이 경우 2018년 9월 14일 이후 취득분부터 적용된다. 

이럴 때는 소득세법에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록을 하고, 장기일반민간임대주택으로 등록해 임대하는 날로부터 암대를 개시한 것으로 본다. 

장기임대주택에 대한 장기보유특별공제도 잘 따져봐야 한다. 1호 이상, 임대 개시일 당시 주택의 기준시가가 6억 원(비 수도권 3억 원) 이하인 민간매입임대주택, 2호 이상 대지면적 298㎡ 이하, 주택의 연면적(공동주택은 전용면적)이 149㎡ 이하인 건설임대주택 등 장기임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도할 때는 연 2%, 최대 30%의 일반 장기보유특별공제율에 임대기간에 따라 추가 공제율이 가산된다.

임대기간이 6년 이강 7년 미만이면 2%의 추가공제율이 적용되고 10년 이상이면 10%의 추가 공제가 이뤄진다.  

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com