[주택과 세금] 취득세① 과세 대상과 납세의무자

주택을 취득하면 취득세를 내야 한다. 여기서 ‘취득’이라 함은 일반적인 형태의 매매 취득 뿐만아니라 교환, 상속, 증여 등 유무상의 모든 취득을 말한다. 등기나 등록을 하지 않더라도 사실상 취득하는 경우 소유자를 취득자로 보아 취득세가 과세된다. 국세청과 행정안전부가 공동저술한 <2024 주택과 세금>을 기초로 취득세의 모든 것을 알아본다.
 
◇ 과세 대상 및 납세 의무자
취득세 과세 대상은 크게 셋이다. 먼저, 부동산은 토지와 건축물을 의미한다. 다음으로, 부동산에 준하는 자산은 차량, 기계장비, 선박, 항공기 등이 해당한다. 기타 각종 권리에는 골프회원권이나 승마회원권, 콘도 회원권, 요트 회원권 등이 포함된다.

그 자산을 취득하는 사람에게 부과되는 취득세의 ‘취득 시기’는 납세 의무의 성립 시점이 된다. 유상거래를 통해 취득한 주택의 경우 사실상 잔금 지급일이 취득일이 된다. 잔금 지급일을 확인하기 어렵다면 계약서상의 잔금지급일이 취득일이 된다. 다만, 해당 물건을 등기·등록하지 않는 상태에서 계약이 해지된 사실이 입증될 경우엔 취득한 것으로 보지 않는다.

상속이나 유증으로 인한 무상승계 취득의 경우 그 계약일에 취득한 것으로 본다. 상속으로 인한 취득일 경우는 상속개시일이 기준일이 된다. 건축물을 신축해 취득하는 신축 취득의 경우 사용승인일, 임시사용승인일, 사실상의 사용일 가운데 가장 빠른 날을 취득일로 본다.

◇ 과세 표준
취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다. 이 때 연부금액은 매회 사실상 지급되는 금액으로, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다.

유상취득이냐 무상취득이냐에 따라 과세표준도 일부 달라진다. 유상취득의 경우 원칙적으로 사실상 취득가격을 적용하지만 특수관계인 간의 거래로 취득세 부담을 부당하게 감소시킬 때는 시가인정액을 과세표준으로 한다. 

무상취득이라면 원칙적으로 시가인정액을 과세표준으로 적용하되, 시가인정액을 선정하기 어렵다면 시가표준액을 적용한다. 여기서 시가인정액이란 해당 물건의 매매사례가액, 감정가액, 경·공매가액 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가(時價)로 인정되는 가액을 말한다.

예외도 있다. 무상취득의 경우라도 상속 취득일 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 하고, 시가표준액 1억 원 이하인 부동산 등은 시가인정액과 시가표준 가운데 납세자가 선택하는 가액으로 과세표준을 삼는다.

이 때, 매매계약에서 정한 조건이 나중에 성취되어 대금감액이 이뤄졌다고 해도 당초의 취득가액을 기준으로 한 적법한 취득행위가 존재하는 이상, 특별한 사정이 없는 한 취득 행위 당시의 과세표준에 영향을 줄 수 없다. 통상의 경정청구 등도 불가하다.

주상복합 건축물을 유상거래로 취득한 경우라면 주택은 건축물이나 토지와 세율이 다르므로 각각의 과세표준을 구분해 적용해야 한다. 과세표준 안분 시, 건축물 시가표준액과 부속토지 가격을 포함한 전체가격 기준으로 안분한 후 각각의 과세표준에 따른 세율을 적용한다. 

◇ 세율
유상주택에 대한 취득세율은 2020년 8월에 ‘다주택자·법인의 주택 취득에 대한 중과세제도’가 도입되면서 6억~9억 원 구간 세율이 1~3%로 세분화되었다. 1세대 4주택 이상에는 당초 4%의 세율이 적용되었으나 폐지되었고, 현재는 주택 유상취득시 표준세율(1~3%)와 중과세율(8%, 12%)로 크게 구분된다.

주택을 매매가 아닌 상속이나 증여 받거나 신축하는 ‘기타 취득’에 대한 취득세율은 신축 등 원시취득 및 상속 취득이 2.8%, 증여취득인 경우에는 3.5%의 취득세가 부과된다. 무주택자가 상속을 받아 1가구 1주택이 될 경우 취득세는 2.8%가 아닌 0.8%가 적용된다. 

이 때 무주택 여부는 피상속인의 사망일을 기준으로 판단한다. 주택을 상속받은 상속인과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족 모두가 무주택자여야 한다. 

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com