주택과 세금(1) 취득세 ②중과세 및 감면 혜택

취득세는 일반적으로는 1~3%의 낮은 세율이 적용되지만 실수요자 보호를 위해 8% 이상의 높은 세율이 적용되는 경우가 적지 않다. 다주택자의 유상 취득이 대표적이다. 어떤 때 최고 세율을 적용받는 지 미리 알고 있다면 절세에 도움이 된다. 개인 자격으로 사는 지, 법인 명의로 사는 지에 따라서도 과세 차이가 크다.

◇ 1세대 2주택이면 일단 중과세 대상
투기꾼들로부터 주택 실수요자들을 보호하기 위해 정부는 지난 2020년부터 주택 취득세 중과세 제도를 운용하고 있다. 법인이 주택을 취득하거나, 1세대가 2주택 이상을 취득하는 경우 등에 적용된다. 

가장 대표적인 것이 다주택자의 주택 유상 취득 중과세다. 1주택을 소유한 1세대가 조정대상지역의 주택을 취득해 2주택이 되는 경우에 8%의 높은 세율이 적용된다. 다만, 이사 등으로 인해 일시적으로 2주택이 되는 경우에는 종전 주택을 일정 기간 내에 처분하는 조건으로 1주택 세율 1~3%를 적용한다.

1세대 3주택에 해당하는 주택으로, 비 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우에도 8%의 세율이 적용된다. 1세대 3주택 이상에 해당하면서 조장대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로 비 조정대상지역에 있는 주택에는 세율이 12%로 더 높아진다.

법인의 주택 유상 취득 때도 12%의 세율로 취득세가 매겨진다. 법인은 소유 주택 수나 조정대상지역에 소재하는 지 여부 등과 관계 없이 중과세 된다. 이 때도 다주택자 중과세제외주택 요건처럼 1억 원 이하 주택을 취득할 경우 중과세에서 배제된다. 다만, 대도시에 신설한 지 5년이 넘지 않은 법인은 1억 원 이하라도 12%의 세율이 부과된다.

조정대상지역 내 주택으로 시가표준액 3억 원 이상의 주택을 상속 등이 아닌 무상으로 취득해도 12% 세율로 중과세가 된다. 이 때도 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상 취득하는 경우에는 중과세에서 제외해 준다. 

면적과 가액이 일정 기준을 초과하는 고급 주택을 취득해도 중과세 된다. 고급주택을 신축하면 10.8%, 고급 주택을 유상거래로 취득하면 11%의 세율이 적용된다. 다주택자·법인의 유상취득, 조장지역 내 무상 취득 등 중과세가 적용되는 주택이 고급주택이라면 해당 중과세율 8% 혹은 12%에 8%를 추가해 10% 또는 20%의 세율이 적용된다.

◇ 중과세에서 제외되는 주택들
취득세 중과제외 주택은 1~3%의 표준세율로 과세된다. 먼저, 시가표준액(주택공시가격) 1억 원 이하 주택이다. 다만, 정비구역으로 지정 고시된 지역에 있는 주택이나 시업시행구역에 있는 주택은 제외된다. 

주택건설을 위해 멸실을 목적으로 취득한 주택도 중과에서 배제되어 1~3%의 표준세율로 과세된다. 이 때에도 정당한 사유 없이 그 취득일로부터 3년이 경과할 때까지 멸실하지 않거나 7년이 지나도록 신축하지 않는 경우, 2년이 경과할 때까지 멸실하지 않거나 6년이 경과할 때까지 신축하지 않는 경우, 그리고 1년이 경과할 때까지 멸실하지 않거나 3년이 지났음에도 주택을 신축해 판매하지 않는 경우다.

그 밖에 농어촌주택이나 사업용 노인복지주택, 지정·등록문화재 주택, 가정어린이집, 공사대금으로 취득한 미분양 주택 등도 중과에서 제외된다.

◇ 1세대 기준 제대로 알아야
여기서 1세대란 주택을 취득하는 사람과 주민등록법상 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 세대를 말한다. 주택 취득자의 배우자, 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모(주택 취득자가 30세 미만의 미혼인 경우)는 주택 취득자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다.

다만, 소득이 있는 30세 미만 자녀는 별도의 세대로 본다. 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 소득으로 판단한다. 주택 취득일 현재 소득이 있으며, 소득 산정 기간 동안 월평균 소득 금액이 중위 소득의 40% 이상이어야 한다. 

주택취득일 현재 65세 이상의 부모, 조부모를 동거 봉양하기 위해 30세 이상의 직계비속, 혼인한 직계비속 또는 소득요건을 충족하는 성년 직계비속이 합가(合家)한 경우에는 각각을 별도 세대로 본다. 이밖에 취학 또는 근무상의 이유 등으로 세대 전원이 90일 이상 출국하는 경우, 주택 취득 후 60일 이내에 세대분리를 위해 그 취득한 주택으로 주소지를 옮기는 경우도 별도의 세대로 본다. 

박성훈 기자 shpark@viva2080.com