주택과 세금(2) 재산세① 과세 대상과 납세의무자

주택을 보유하고 있다면 재산세를 내야 한다. 재산세는 토지와 건축물, 주택 등에 부과된다. 주택에 부과되는 재산세를 특별히 ‘주택 재산세’라고 한다. 여기서 ‘주택’이라 함은, 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 의미한다. 

◇ 주택 유형 따라 재산세 부과 방법 달라
주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 구분된다. 공동주택은 아파트나 연립주택, 다세대주택을 말한다. 단독주택에는 다가구주택과 다중주택이 포함된다. 

주택의 형태에 따라 과세 방법도 약간씩 다르다. 다가구주택은 1가구가 독립해 구분 사용할 수 있도록 분리된 부분을 1구의 주택으로 본다. 건축법상 단독주택으로 구분되고, 공시가격은 주택 전체를 기준으로 산정된다. 이 때 재산세는 가구별로 안분해 과세표준과 세율을 적용해 부과된다.

하나의 건축물이 주거와 주거 이외 용도를 겸용하는 주택을 ‘겸용주택’이라고 한다. 이 경우는 주거용도로 사용되는 부분만을 주택으로 본다. 부속토지는 주거와 주거 외 용도에 사용되는 건물의 면적 비율에 따라 각각 안분해 주택의 부속토지와 주택 외 건물의 부속토지로 구분한다. 

무허가 주택의 경우 주거용으로 사용한다고 해도, 무허가 면적이 전체의 절반을 초과한다면 주택으로 보지 않는다. 부속토지는 종합합산과세한다. 다만, 2021년에 주택으로 재산세가 부과된 무허가 건축물은 계속해서 주거용으로 사용하는 경우에 한해 주택으로 부과한다.

주거용 오피스텔의 경우 일반적으로 건축물로 과세한다. 하지만 ‘현황과세’의 원칙에 따라 주거용으로 사용하는 경우에 한해 주택으로 과세한다. 주거용도 판단 기준은 주거사실을 증병할 수 있는 주민등록이나 사업자등록, 취학여부, 수도 및 전기가스 사용 현황 등이다. 

과세표준은 건물과 부속토지를 각각 구분해 산출한 시가표준액의 합을 ‘준주택’의 시가표준액으로 적용해 건물과 토지의 시가표준액 합계에 주택공정시장가액 비율을 곱해 산출한다.

주택은 없고 주택이 소재한 곳의 토지만 가지고 있는 경우에도 주택 재산세를 내야 한다. 거기까지 주택의 범위에 포함하기 때문이다. 등기가 되지 않는 무허가 건물도 재산세를 내야 한다. 재산세는 사실현황에 따라 과세하기 때문이다.
 
◇ 주택 재산세의 과세 기준일
주택 재산세는 주택보유 기간과 관계없이 매년 6월 1일에 주택을 소유하고 있으면 부과된다. 주택 소유 여부는 취득의 시기인 잔금지급일, 등기접수일 가운데 빠른 날자를 기준으로 판단한다.

과세기준일인 매년 6월 1일 현재 주택을 사실상 소유하고 있는 사람은 재산세를 납부할 의무가 있다. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 그 주택에 대한 산출세액과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분 계산한 부분에 대해 각각 그 소유자에게 납세의무를 부과한다.

과세기준일 현재 소유권이 누구에게 있는지 불분명할 경우가 있을 수 있다. 이 때는 그 주택의 소유자가 재산세를 납부할 의무를 진다. 다만, 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 않아 소유자를 알 수 없을 때는 공부상의 소유자가 납세의무자가 된다.

또 상속이 개시된 재산으로 상속등기가 이행되지 않고 사실상의 소유자를 신고하지 않은 경우에는 행정안전부령이 정하는 주된 상속인을 납세의무자로 본다. 주된 상속자란, 상속지분이 가장 높은 사람을 말한다. 주된 상속자가 두 명 이상이라면 연장자가 된다.

미신고 종중재산은 공부상의 소유자가 납세의무자가 된다. 수탁자 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다. 파산 선고 후 파산종결의 결정까지 파산재단에 속하는 재산 역시 공부상 소유자가 납세의무를 가진다.

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com