주택과 세금(2) 재산세② 과세표준과 세액 계산법

주택 재산세의 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 계산한다. 여기서 시가표준액이란, 매년 4월 30일까지 공시되는 가액을 말한다. 단독주택은 개별주택가격, 공동주택은 공동주택 가격이 공시된다. 공시된 가액이 없으면 지자체장이 산정한 가액이 활용된다.

공정시장가액비율은 지방세법이 정하는 범위 내에서 탄력적으로 적용된다. 기본적으로 주택 재산세의 경우 60%로 적용된다. 하지만 1세대 1주택에는 연도별로 45% 등 예외 적용이 이뤄지기도 한다.

예를 들어 2022년 1세대 1주택자의 경우 45%가 적용되며, 2023년의 경우 공시가격 3억 원 이하는 43%, 3억 초과 6억 이하는 44%, 6억 초과는 45%가 적용된다.

◇ 주택 재산세 세율 어떻게 결정되나
주택에 대한 재산세 세율은 0.1%부터 0.4%까지 4단계 누진세율이 적용된다. 다만, 2021년에 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 9억 원 이하 주택에 한해 세율 특례 조항이 신설되었다. 적용 세율은 현행 과세표준 구간 별 재산세 표준세율을 0.05%포인트 내려 적용된다. 당초 2023년까지 3년간 한시적으로 적용하려 했으나 서민 주거안정 등의 필요성을 고려해 2026년까지 추가 연장된 상태다.

1세대가 둘 이상의 주택을 소유하고 있음에도 특례세율을 적용받는 방법도 있다. 그 세대원 가운데 1인이 주택 수 산정 제외 신청서와 그 사실을 알 수 있는 증빙자료를 갖춰, 주택 수 산정에서 제외되는 주택의 소재지 지방자치단체의 장에게 과세기준일인 6월 1일로부터 15일 아내에 신고하면 된다.

탄력세율의 경우 자자체장이 세율 조정의 필요성이 있다고 인정하는 경우에 표준세율의 100분의 50 범위 내에서 가감할 수 있다. 다만, 가감 조정한 세율은 당해 연도에 한해 적용하는 것을 원칙으로 한다.

◇ 재산세 계산 이렇게
주택 재산세액은 시가표준액과 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 다시 세율을 곱해 산출한다. 과세표준에는 상한액이 있다. 직전 연도 과세표준 상당액에 해당연도 과세표준에 과표상한율을 곱한 금액을 더해 결정된다. 과표상한율이란 소비자물가지수나 주택가격변동률 등을 고려해 0~5% 범위 내에서 설정된다.

산출된 재산세액이 전년도 재산세액에 비해 일정 비율을 초과하는 경우엔 그 초과금액은 없는 것으로 하는 ‘세부담상한’을 적용한다. 세무담 상한제도는 공시가격이 상승해 재산세 산출세액이 급등한 경우에도 직전연도에 납부한 세액의 일정 비율을 초과해 과세하지 않도록 함으로써 세 부담 급증에 따른 부담을 완화해 주기 위한 제도다.

2024년부터는 공시가격 급등 시 세부담을 안정적으로 관리하기 위한 과표상한제도가 시행되어, 과세표준이 매년 설정된 과세표준상한액보다 크지 않도록 운영된다. 각각의 산출세액을 비교해 적은 세액이 최종 납부할 세액이 된다. 세부담 상한제도는 2029년에 폐지될 예정이라는 사실도 감안해야 한다.

주택을 2인 이상이 공동소유하면 재산에 관련 혜택이 있는지 문의하는 납세자들이 많다. 하지만 주택 재산세는 개별 또는 공동주택가격을 기준으로 과세표준을 계산해 세액을 산출한 후 공동소유인의 지분별로 안분하기 때문에 단독소유일 때와 세액은 동일하다.

직전연도 대비 주택 공시가격이 하락한 경우에도 재산세가 인상되는 경우가 있을 수 있다. 재산세는 세부담 상한제에 따라 공시가격을 기준으로 계산된 산출세액이 직전연도에 납부한 세액에 세부담 상한비율을 적용한 세액보다 여전히 큰 경우라면 세부담 상한비율을 적용한 세액이 과세되기 때문이다.

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com