공매된 신탁 부동산 보증금은 누구한테서 받아야 할까

신탁 된 오피스텔을 전세로 임대해 보증금을 냈는데, 얼마 후 그 오피스텔이 공매에 넘어가 새로운 소유자가 나타났다. 이럴 경우 누구에게서 보증금을 돌려 받을 지 몰라 난감할 수 있다. 엄정숙 부동산전문변호사(법도종합법률사무소)가 최근 대법원의 관련 판결을 인용해 해법을 일러준다. 

엄 변호사는 “대법원은 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재된 경우에 이는 제3자에게도 효력이 있다”고 판시했다. 신탁회사의 동의를 받지 않고 임대차계약을 맺은 경우, 공매로 소유권이 바뀌더라도 보증금 반환 책임은 기존 주인에게 있다고 판단한 것이다. 따라서 새 소유자는 이 보증금 반환에 대한 책임을 승계하지 않는다는 것이다. 

그는 “대법원의 이번 판결은 신탁계약이 체결된 부동산의 임대차보증금 반환책임이 누구에게 있는지를 명확히 한 중요한 사례”라고 평가했다. 특히 부동산담보신탁계약의 복잡한 법적 관계를 쉽게 정리한 사례로 인정된다고 했다. 

엄 변호사는 이번 사례의 경우 위탁자가 신탁회사의 동의 없이 임차인과 임대차계약을 체결했다는 점에서 쟁점이 있었다고 소개했다. 신탁계약에서는 신탁회사의 동의를 받고 임대차계약을 맺어야 하는데 이를 위반했다는 것이다. 위탁자가 신탁회사의 동의를 받지 않고 임대차계약을 체결했기 때문에, 보증금 반환 책임이 기존 주인인 위탁자에게 있다고 판시되었다는 것이다.

대법원은 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재된 경우, 이는 제3자에게도 효력이 있다고 판시했다. 이 사례에서도 신탁회사의 동의를 받지 않고 임대차계약을 맺었기 때문에, 공매로 소유권이 바뀌더라도 보증금 반환 책임은 기존 주인에게 있으며 새 소유자는 이 보증금 반환 책임을 승계하지 않는다는 것이다.

엄 변호사는 “임차인들이 공매로 집주인이 바뀐 후, 보증금을 누구에게 청구해야 할지 혼란스러워하는 경우가 많다”면서 “이번 판결을 통해 신탁계약에서 신탁회사의 동의 없이 체결된 임대차계약의 경우, 보증금 반환은 기존 주인에게 청구해야 한다는 점이 명확해 졌다”고 말했다. 

그는 “이번 대법원 판결은 신탁계약과 관련된 분쟁에서 중요한 선례가 될 것”이라고 전망했다. 일반적으로는 임차인이 공매나 경매 후 새로운 소유자에게 보증금을 청구하는 경우가 많지만, 이번 사례처럼 신탁계약에서 신탁회사의 동의를 받지 않았을 때는 기존 주인에게 보증금을 청구해야 한다는 점에 유념해야 한다고 조언했다.

  박성훈 기자 shpark@viva2080.com